土地市场影响归母净利下降，两翼持续拓展，维持“买入”评级公司4 月27 日发布一季报，2023Q1 实现营收9.3 亿元，同比-37.6%；归母净利润4.2 亿元，同比-30.1%；EPS0.28 元。公司在园区开发板块具备运营优势，两翼业务进入发展期，尤其是光伏板块进入快车道，未来可期。

    我们维持公司2023-2025 年EPS 分别为1.17/1.35/1.55 元的盈利预测；可比公司2023 年平均PE（wind 一致预期）为12.9 倍，予以公司2023 年12.9倍PE，目标价15.09 元（前值14.86 元），维持“买入”评级。

    园区开发业务收入收缩，营收和净利润同比有所下降23Q1 公司营收和归母净利同比均有所下降，主要原因在于非核心城市土地市场修复进程较缓，一季度公司园区开发业务有所收缩。同时，去年税金及附加因完成土增清算发生计提税金转回，基期效应下税金及附加增加0.3亿。毛利率水平同比略降1pct 至67%；但因少数股东权益占比较高的嘉善项目本期结算量下降，因此期内少数股东损益下降了1.4 亿。整体而言，一季度主要受地方土地出让节奏影响，我们预计随土地市场逐步复苏，公司全年收入和净利有望恢复。

    产业投资持续发力，区中园开启资本化探索

    2023Q1 公司继续加大产业投资，合计认缴2.8 亿，分别投向医疗、高端制造和TMT 及新能源领域。截至期末，公司产业投资累计认缴41 支，金额38 亿，投招联动效果显著，同时基金所投国家级“专精特新”项目超120个，处于拟报会至上市环节的项目达70 个，预计基金估值保持稳定增长。

    区中园项目同样开启资本化之路。公司区中园板块建面规模约280 万方，也已成立投资基金并筹备建立不动产基金管理平台中新园瑞，适时启动REITs 上市，一旦成功开启资本化，持有运营板块实现融投管退闭环，也有望兑现公司的运营溢价。

    绿色公用板块确立新能源业务发展架构，光伏装机量三年目标2GW公司在分布式光伏等新能源领域持续发力。去年投资设立中新绿能，着力开发、投资、收购和运营分布式光伏电站、储能、充电桩等项目。公司在布局光伏上具备上下游资源优势。除了园区开发业务带来的屋顶资源，公司与固德威、旭杰科技成立合资公司，与协鑫集团及新加坡益阁新能源等光伏企业也已形成战略合作。去年公司确立新能源业务结构，在合作方的业务协同支持下，重资产布局光伏电站。25 年中新绿能目标2GW，即年复合增速达168%，即公司光伏即将步入快速增长通道，为未来发展蓄势。

    风险提示：疫情发展不确定性；长三角经济下行风险。