归母净利稳定增长，维持“买入”评级

    　　公司4 月20 日发布年报，2022 年实现营收47.4 亿元，同比+21.1%；归母净利润16.1 亿元，同比+5.7%；EPS1.07 元，拟每10 股派3.22 元。公司在园区开发板块具备运营优势，两翼业务进入发展期，尤其是光伏板块进入快车道，未来可期。因非核心城市土地市场修复进程较缓，我们预计公司2023-2025 年EPS 分别为1.17/1.35/1.55 元（23-24 年前值1.24/1.44 元）；可比公司2023 年平均PE（wind 一致预期）为12.7 倍，予以公司2023 年12.7 倍PE，目标价14.86 元（前值11.12 元），维持“买入”评级。

    　　营收和净利润均稳健增长

    　　全年公司各板块业务平稳推进，营收增长21.1%。归母净利同比增速略低，主要有如下几方面原因：1）基数效应叠加土地市场下行，毛利率同比下降。

    　　因21 年同期有部分苏州本部项目进入结算，因此期内园区开发业务毛利率同比下降5.4pct 至64.7%；2）加大对外投资战略下，公司财务费用上升1.2 亿；3）产业投资板块受资本市场整体估值波动，公允价值变动收益同比下降0.9 亿至1.3 亿。但整体而言，全年实现稳健增长。

    　　绿色公用板块确立新能源业务发展架构，光伏装机量三年目标2GW公司在分布式光伏等新能源领域持续发力。年内投资设立中新绿能，着力开发、投资、收购和运营分布式光伏电站、储能、充电桩等项目。公司在布局光伏上具备上下游资源优势。除了园区开发业务带来的屋顶资源，公司与固德威、旭杰科技成立合资公司，与协鑫集团及新加坡益阁新能源等光伏企业也已形成战略合作。年内公司确立新能源业务结构，在合作方的业务协同支持下，重资产布局光伏电站。截至期末，参股公司已并网投运分布式光伏电站104MW，未来三年中新绿能目标2GW，即年复合增速达168%，即公司光伏即将步入快速增长通道。

    　　产业投资持续发力，区中园扩容并开启资本化探索截至期末，公司产业投资累计认缴38 支，金额35 亿，累计拉动园区投资470 亿，投招联动效果显著，同时基金所投国家级“专精特新”项目超120个，处于拟报会至上市环节的项目达70 个，预计基金估值保持稳定增长。

    　　区中园项目同样开启资本化之路。公司区中园板块建面规模约280 万方，其中约160 万方已建成投运，绝大部分位于苏州工业园区内，总建面约110万方，其余拓展面积均位于长三角。公司已成立投资基金并筹备建立不动产基金管理平台中新园瑞，适时启动REITs 上市，一旦成功开启资本化，持有运营板块实现融投管退闭环，也有望兑现公司的运营溢价。

    　　风险提示：疫情发展不确定性；长三角经济下行风险。