公司介绍：立足苏州的园区开发运营领军企业

    中新苏州工业园区开发集团成立于1994 年，是国内首个上市的国家级经开区开发运营主体。2021 年，公司形成以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为支撑板块的新“一体两翼”协同发展格局。

    园区开发运营业务：优化存量，拓展增量

    公司园区开发运营业务主要分为产城融合园区及区中园两大部分。产城融合园区业务的营收主要来自一级土地出让，截至2020 年底，可出让商住用地1286 公顷，储备丰富。以苏州工业园为标杆，公司在国内又开拓了7 个产城融合园区，均稳定运营，能为收入的持续增长提供保障。

    区中园业务的主要收入为租金收入，提升营收需扩大规模并提高现有项目出租率。拓展方面，截至2022 年上半年底，公司区中园业务拓展面积超1800 亩，在建、拟建面积约135 万㎡。存量优化方面，苏州工业园区内工业载体综合出租率超95%，2021年投入运营的中新智慧园和新苏通智能制造产业园出租率也大幅提升。

    两翼业务：与园区协同发展，未来空间广阔

    产业投资方面，借注册制东风，投招联动发展。公司产业投资具有基金投资和科创直投两种方式。截至2022 年上半年底，公司累计认缴外部基金34 支，认缴金额约30亿；所投基金累计返投公司各园区金额约82 亿，拉动项目总投资约314 亿。直投累计投资项目19 个，累计认缴金额约3.4 亿，拉动总投资约35 亿。

    绿色公用业务方面，为响应国家“3060”双碳目标，公司形成了公用事业、环境综合服务、新型能源服务三大业务类型。新型能源服务是公司加速发力的方向，截至2021年底，公司累计投资运营36 个分布式光伏项目，2022 年上半年又新成立中新绿色发展（苏州）有限公司和中新旭德新能源有限公司，有望成为未来新的业务增长极。

    财务分析：盈利能力较强，财务结构健康

    2021 年公司实现营业收入39.2 亿元，同比增长14.7%；实现归母净利润15.2 亿元，同比增长16.4%，2017-2021 年年均复合增速16.6%。公司盈利能力较强，2022 年上半年公司毛利率和归母净利润率分别为59.9%和34.8%，维持在较高水平。此外，公司财务安全，截至2021 年底资产负债率为44.42%、剔预后资产负债率41.43%、现金短债比为2.02。

    盈利预测：我们预计，2022 年至2024 年，公司实现营业收入46.8 亿、55.2 亿、64.

    4 亿，同比增长19%、18%及17%，实现归属母公司净利润17.7 亿、20.6 亿及23.9亿，同比增长16%、16%及16%；摊薄后每股收益1.18、1.37 及1.60。

    可比公司对应2022 年平均PE 为9.1 倍，公司当前股价对应2022 年业绩PE 为7.2倍，估值具有一定优势，首次覆盖给予“买入”评级。

    风险提示：政策风险、流动性风险、宏观经济下行及疫情反复风险、投资管理风险、引用数据滞后或不及时。