本报告导读：

    公司嘉善项目开始贡献利润，区中园业务出租率稳定，抗周期能力强，同时产投和屋顶光伏继续加码，贡献未来业绩弹性，而充足的杠杆空间，保障扩张速度。

    投资要点：

    维持增持评 级，维持目标价14.15 元。上半年营收增长17%，归母净利润下滑8%，略低于预期。但嘉善项目开始贡献利润，区中园业务出租率稳定，维持2022-2024 年EPS 为1.18/1.35/1.52 元，增速为17%/14%/12%。维持目标价14.15 元，现价对应2022 年5.7 倍PE。

    园区业务抗周期能力强，嘉善项目开始贡献利润，区中园保持高出租率。1）园区开发业务中土地分成利润主要来自苏州斜塘项目，苏滁高新区上半年贡献收入较低，而PPP 模式的嘉善项目首次贡献利润。

    长三角布局使公司受土地市场下行影响小，预计全年该部分利润仍可保持正增长。2）区中园核心110 万方成熟工业载体出租率95%，新投入园区出租率上半年提升至50%，呈现出良好的抗风险能力，另积极外拓项目，在建拟建项目达到135 万方，保障租金收入稳步增长。

    产投和屋顶光伏发力，是未来高弹性的看点。1）公司基金投资和直投累计认缴金额达33.4 亿，基金返投园区效果良好，拉动园区项目投资314 亿，同时上市及拟上市项目超过50 个。公司在招商方面经验丰富，所投项目为制造业升级方向，且分散投资有助于控制风险，未来投资收益可期。2）中新绿发、中新旭德稳步推进，形成屋顶光伏建设投资运营一体模式，公司屋顶资源丰富，预计下半年将提速。

    低融资成本助力扩张。年中负债率仅45%，公司7 月发行3 年期10亿公司债，融资成本仅2.96%，目前仍有10 亿额度，杠杆空间充足。

    风险提示：需求快速走弱、疫情冲击下园区出租率下降。