归母净利润同比下降8.2%，维持“买入”评级

    公司8 月23 日发布中报，2022H1 实现营收24.2 亿元，同比+17.4%；归母净利润8.4 亿元，同比-8.2%；EPS0.56 元。我们维持公司2022-2024 年EPS 为1.18/1.37/1.60 元的预测；可比公司2022 年平均PE（wind 一致预期）为9.7 倍，我们认为公司在园区开发板块具备运营优势，两翼业务进入发展期，予以公司2022 年10.5 倍PE，目标价12.39 元（前值12.27 元，2022 年PE10.4x），维持“买入”评级。

    基数效应影响下业绩同比有所下滑

    上半年公司各板块业务平稳推进，营收稳健增长17.4%。归母净利同比有所下降，主要有如下几方面原因：1）基数效应下，毛利率同比下降。因去年同期有部分苏州本部项目进入结算，因此毛利率水平相对较高（66.2%）。

    2022H1 同比下降6.3pct 至59.9%，与去年全年持平；2）加大对外投资战略下，公司财务费用有所上升；3）公司少数股东损益占比同比+6.2pct 至23.2%，但较去年全年降0.5pct，因此少数股东损益的同比差异主要受基期结算结构影响。

    产业投资板块持续发力，实现投招联动

    截至2022H1，累计参投基金34 只，总投资额约30 亿，其中直投认缴额3.4 亿。基金投向行业结构倾向高精尖领域，新能源及新材料、医疗、高端制造及信息技术、半导体等行业投资额占比分别为43%、29%、17%和8%，与公司园区产业布局相契合，公司旨在通过产业投资促成投招联动有效闭环，与主业协同发展。截至2022H1，累计认缴的31 亿元拉动基金落地规模超500 亿元，其中落地苏州园区的规模超200 亿；外部基金累计返投金额约82 亿，拉动总投资约314 亿。6 月，20 亿创新创业公司债获批，首期利率仅2.96%，充沛现金流、稳健的财务结构助力产业投资持续发展。

    区中园运营开启REITs 探索之路，光伏产业布局拓展未来发展空间截至2022H1，公司区中园板块建面规模约135 万方，其中绝大部分位于苏州工业园区内，总建面约110 万方，同时公司积极布局长三角，拓展面积超120 万方。公司在中报中表示，未来会优先启用长三角项目适时启动REITs 上市，一旦成功以REITs 模式退出，持有运营板块实现融投管退闭环，也能兑现公司的运营溢价。绿色公用业务上，公司光伏产业已经有两大平台，其一是上半年与固德威等企业合作成立的中新旭德，其二是子公司中新绿发，凭借上下游资源优势，我们认为公司布局光伏领域将进一步拓宽未来发展空间。

    风险提示：疫情发展不确定性；长三角经济下行风险。