本报告导读：

    　　公司保持积极扩张，首次发债10亿元将打开公开市场融资空间，积极布局自持区中园和绿色公用业务，保障稳定现金流，且苏州斜塘地块高溢价率出让，利润可期。

    　　投资要点：

    　　维持增持评级，维持目标价14.15元。公司首次发债打开融资空间、苏州地块出让远超项目募投时测算利润，保障2022 年业绩，维持2022-2024 年EPS 为1.18/1.35/1.52 元，增速为17%/14%/12%。维持目标价14.15 元，现价对应2022 年7.2 倍PE。

    　　公司拟发债10 亿，继续扩表。公司拟发行不超过10 亿元、期限3 年公司债，此为公司首次发债。公司扩张意愿较强，1）Q1 末有息负债从2021 年末66 亿增长至75 亿，此次发债进一步打开融资空间，预计发行利率维持低位，另仍有10 亿融资额度。2）资产端，公司大力拓展区中园自持物业、绿色公用等，均可带来稳定现金流，另外，2022年公司加大了产业投资力度，上半年认购基金额度超过20 亿。

    　　斜塘项目高溢价率出让，潜在土地出让金达190 亿。苏州二批集中供中，公司一级开发斜塘项目住宅地块以14.97%溢价率、14.4 亿元成交，楼面价高达27592 元/平。出让溢价率反映了该地块的潜力，而该楼面价远超公司在项目投资是测算的6400 元/平，按此测算预计土地出让收入可达190 亿，纯业务毛利率超过80%。而该地块预计2022年可带来超10 亿营收，8 亿毛利。

    　　滁州政策利好频释放，打开土地增值空间。滁州是近年安徽GDP 增速最快的地市，近期滁州高新区被升为国家级，而公司运营的苏滁高新区加大人才补贴力度，预计仍将贡献2022 年主要土地出让收入。

    　　风险提示：需求快速走弱、疫情冲击下园区出租率下降。