业绩稳健增长，创投业务扩张

    　　公司2021 前三季度实现营收26.0 亿元，同比+3.9%；实现归母净利润11.1亿元，同比+16.3%；EPS0.74 元。公司管理优势突出，储备丰富，创投业务日益成熟，可比公司2021 年平均PE（wind 一致预期）为11.6 倍，我们认为公司在园区开发板块具备运营优势，创投项目进入收获期，予以公司2020 年12.6 倍PE（前值12.5 倍），目标价13.23 元（前值13.13）元，上调至“买入”评级。

    　　创投业务步入收获期，第三季度进一步推升金融资产收益前三季度公司园区开发业务稳步推进，营业收入维持平稳。滁州、海虞、张家港等园区土地出让稳步推进。报告期内毛利率61.1%，较20 年全年-3.1pct，但依然维持高位。归母净利增速高于营收增速，原因在于创投业务收益进一步提升，截至期末累计公允价值变动收益达1.6 亿，其中第三季度收益0.8 亿，环比+13.1%。

    　　加大创投力度，园区发展协同闭环渐成

    　　公司21 年进一步加大创投力度。截至21 年10 月27 日，公司拟参与创投的投资额累计已达23 亿元。基金投向以科技、医疗新兴行业为主，与公司产业园区的3+2+1（人工智能、纳米应用、生物医药；高端制造、新一代信息技术；现代服务业）的产业布局相契合，通过产业投资促成招投联动有效闭环，与园区开发运营主业协同发展。公司创投业务初具规模，我们预计未来会成为公司业绩增长点。

    　　现金充沛，为进一步加大创投投入打下基础

    　　截至报告期末净负债率为15.6%，货币对短期有息负债覆盖倍数达2.8 倍，较2020 年末分别+9、-40pct。公司加大创投业务投入，但依然维持充沛财力，为后续公司进一步抓住创投机遇打下基础。公司一级开发商住土地面积逾1000 万方，三线城市项目保持高盈利水平，体现公司园区赋能能力。我们预计土地一级开发能为公司中长期业绩提供支撑。

    　　园区运营标杆，上调至“买入”评级

    　　作为中新两国联姻打造的园区开发平台，公司具备规模张力以及能级跃迁动能。我们维持公司2021-2023 年EPS 1.05、1.25、1.51 元的预判；可比公司2021 年平均PE（wind 一致预期）为11.6 倍，我们认为公司在园区开发板块具备运营优势，创投项目进入收获期，予以公司2020 年12.6 倍PE（前值12.5 倍），目标价13.23 元（前值13.13）元，上调至“买入”评级。

    　　风险提示：疫情发展不确定性；长三角经济下行风险。