业绩稳健增长，创投业务扩张

    　　公司2021H 实现营收20.6 亿元，同比+13.9%；归母净利9.2 亿元，同比+14.3%；EPS0.61 元。公司管理优势突出，储备丰富，创投业务日益成熟，我们维持公司2021-2023 年EPS 1.05、1.25、1.51 元的预判；可比公司2021 年平均PE（wind 一致预期）为12.5 倍，予以公司2021 年12.5 倍PE（前值13.5 倍），目标价13.13 元（前值14.18）元，维持“增持”评级。

    　　主营业务板块收入稳健增长，创投业务步入收获期2021H 公司营业收入同比+ 13.85%，主要来自园区开发、产业载体配套、绿色公用3 个板块营收增加。园区开发板块，滁州、海虞、张家港等园区土地出让稳步推进，其中滁州园区在报告期内实现净利1.7 亿，同比+18%，对公司净利贡献最高（占比10.4%）。收入结构稳定，毛利率维持高位。报告期内毛利率66.2%，较20 年全年+2.1pct。公允价值变动收益0.7 亿，主要来自于创投业务收益，这意味着公司创投业务已经步入收获期。

    　　加大创投力度，园区发展协同闭环渐成

    　　公司21 年进一步加大创投力度。截至21 年8 月23 日，公司拟参与创投的投资额累计已达22.7 亿元。基金投向以科技、医疗新兴行业为主，与公司产业园区的“3+2+1”产业布局相契合，通过产业投资促成招投联动有效闭环，与园区开发运营主业协同发展。截至报告期末，公司以公允价值计量的金融资产中，债务工具投资板块期末余额达8.3 亿，较期初+83%。公司创投业务初具规模，我们预计未来会成为公司业绩增长点。

    　　现金充沛，土储资源丰富

    　　公司财力充沛，截至2021H1 期末净负债率为9.8%，货币对短期有息负债覆盖倍数达3.7 倍，较2020 年末分别+3、+42pct。截至报告期末，公司一级开发商住土地面积逾1200 万方，其中二线城市苏州的中新科技城、斜塘项目待出让土地面积累计51.5 万方。三线城市项目保持高盈利水平，报告期内，苏滁项目净利率高达56%，体现公司园区赋能能力。我们预计土地一级开发能为公司中长期业绩提供支撑。

    　　园区运营标杆，维持“增持”评级

    　　作为中新两国联姻打造的园区开发运营平台，公司具备规模张力及能级跃迁动能。我们维持2021-2023 年EPS 1.05、1.25、1.51 元的预判；可比公司2021 年平均PE（wind 一致预期）为12.5 倍，予以公司2021 年12.5 倍PE（前值13.5 倍），目标价13.13 元（前值14.18）元，维持“增持”评级。

    　　风险提示：疫情发展不确定性；长三角经济下行风险。