业务收入结构转轨，精耕园区开发运营

    　　2020 年10 月28 日公司公布三季报，2020 年前三季度实现营收25.03 亿元，同比-44.8%；实现归母净利润 9.57 亿元，同比-9.5%，较中报降幅收窄8.5pct；EPS0.64 元。我们维持公司2020-2022 年EPS 分别为0.80、0.90、1.08 元的预判，目标价14.40 元，维持“增持”评级。

    　　基数效应收入有所下滑，土地一级开发成为利润贡献主力前三季度公司营业收入同比大幅下滑，主要因为去年同期地产开发业务集中结算，而报告期内已经剥离地产开发业务，但三季报较中报的营收降幅收窄了4.8pct。前三季度毛利率同比大幅增长24.1pct 至64.5%，原因在于中新科技城苏地2020-WG-17 号成功出让产生的一级开发收入毛利率高，公司预计此次出让增加归母净利6.0 亿元左右，占报告期内总归母净利比重63%。期间费用率方面，由于剥离地产业务导致收入结构的变化，公司销售费用率同比降1.8pct 至0.21%，管理费用率同比+2.9pct 至6.9%，财务费用率微增0.2pct，期间费用率合计7.4%，同比+1.4pct。

    　　土地开发业务储备丰富，为业绩提供支撑

    　　尽管2020 年起公司已完成剥离房地产开发业务，但土地一级开发依然能为业绩提供支撑。据我们统计，中新科技城待出让土地面积仍有9.6 万方，假设容积率为2.0，参照苏地2020-WG-17 号的出让情况，未来可为公司进一步贡献归母净利18.8 亿。同时南通、宿迁、苏滁项目也逐步步入收获期。据我们统计，截至19 年底，公司待出让土地面积达1320 万方，我们预计截至报告期末仍有约1300 万方的一级开发资源储备。

    　　现金充沛，下半年进一步加大创投基金投入

    　　公司财力充沛，截至三季度末净负债率为1.3%，较19 年末 +14pct，货币对短期有息负债覆盖倍数达3.6 倍，较19 年末-38pct。公司在对初创企业投资层面加大力度，截至10 月27 日，公司今年拟参与创投的投资额累计达7.7 亿元，下半年以来公告的拟投资额达5.2 亿元，其中医疗叁号、智能叁号以及方广三期三只基金已完成备案手续。基金投向以科技、医疗新兴行业为主，包括IT 产业链、5G、人工智能等科技领域、金融创新领域、生物医疗领域等，进一步夯实公司从总部基地向科技园模式延伸的步伐。

    　　目标价14.40 元，维持“增持”评级

    　　作为中新两国联姻打造的园区开发运营平台，公司成功的核心要素体现为政策红利以及管理优势，具备未来规模张力以及能级跃迁动能。我们维持公司2020-2022 年EPS 0.80、0.90、1.08 元的预判；可比公司2020 年平均PE（Wind 一致预期）为13.9 倍，我们认为公司在园区开发板块具备运营优势，公司坐拥国家级经济开发园区苏州工业园区，可充分享受二季度以来基础设施REITs 持续推进带来的政策红利，维持公司2020 年18 倍PE，目标价14.40 元，维持“增持”评级。

    　　风险提示：疫情发展不确定性；长三角经济下行风险；业绩不达预期风险。