业务收入结构转轨，精耕园区开发运营

    　　公司2020 年上半年实现营收18.12 亿元，同比-49.6%；实现归母净利润8.02 亿元，同比-18.0%；EPS0.54 元。我们维持公司2020-2022 年EPS分别为0.80、0.90、1.08 元的预判，目标价14.40 元（前值12.40-14.40元），维持“增持”评级。

    　　基数效应收入有所下滑，土地一级开发成为利润贡献主力上半年公司营业收入同比大幅下滑，主要因为去年同期地产开发业务集中结算27 亿，而报告期内已经剥离地产开发业务。从收入结构上看，土地一级开发为主要收入来源，总额11.2 亿，占总营收比例达61.9%，其次为园区配套多元化服务（14.2%）、市政公用（13.2%）以及房地产租赁业务（10.8%）。毛利率大幅增长33.9pct 至70.3%，原因在于中新科技城苏地2020-WG-17 号成功出让产生的一级开发收入毛利率高，公司预计增加归母净利6.0 亿元左右，占报告期内总归母净利比重75%。

    　　土地开发业务储备丰富，为业绩提供支撑

    　　尽管2020 年起公司已完全剥离房地产开发业务，但土地一级开发依然能为业绩提供支撑。据我们统计，中新科技城待出让土地面积仍有9.6 万方，假设容积率为2.0，参照一季度土地出让，未来可为公司进一步贡献归母净利18.8 亿。同时南通、宿迁、苏滁项目也将步入收获期。据我们统计，截至19 年底，公司待出让土地面积达1320 万方，从归母净利占比来看，一级开发收入来源的核心即中新科技城地块（面积5.6 万方），我们预计今年上半年出让面积不高于10 万方，即仍有逾1300 万方的一级开发资源储备。

    　　现金充沛，加大创投基金投入

    　　公司财力充沛，净负债率为-3.1%，货币对短期有息负债覆盖倍数达3.7 倍。

    　　同时公司在对初创企业投资层面加大力度，2020 年3 月公司向生物医疗投资基金智能叁号、医疗叁号合计注资0.5 亿，挖掘、投资生物医疗方向初创企业，截至6 月底，两个基金已完成备案手续。二季度公司拟分别以不超过2、0.5、0.2 亿分别参与投资方广三期、同创苏州科技、金融科技基金，分别投入IT 产业链、5G 等科技领域以及大数据等金融创新领域，进一步夯实公司从总部基地向科技园模式延伸的步伐。

    　　目标价14.40 元，维持“增持”评级

    　　作为中新两国联姻打造的园区开发运营平台，公司成功的核心要素体现为政策红利以及管理优势，具备未来规模张力以及能级跃迁动能。我们维持公司2020-2022 年EPS 0.80、0.90、1.08 元的预判；可比公司2020 年平均PE（Wind 一致预期）为14.6 倍，我们认为公司在园区开发板块具备运营优势，公司坐拥国家级经济开发园区苏州工业园区，可充分享受二季度以来基础设施REITs 持续推进带来的政策红利，给予公司2020 年18 倍PE，目标价14.40 元（前值12.40-14.40 元），维持“增持”评级。

    　　风险提示：疫情发展不确定性；长三角经济下行风险；业绩不达预期风险。