公司起步于苏州工业园区，有异地复制的经验。土地一级开发是公司核心收入来源，公用事业和持有物业出租增加了公司稳健现金流入，公司剥离传统的房地产开发业务，其发展和园区运营、产业进步密切相关。

    公司是苏州工业园区开发主体，于2019 年12 月上市。公司提供土地一级开发、产业载体配套、绿色公用和多元化服务等业务。

    公司是中新合作产物，“走出去”获国家级发展规划认可。苏州工业园区建设中得到中新两国领导人指导和支持，规划和基础设施先行的发展战略取得良好经济和社会效益，成为中国最为成功经济开发区之一。公司异地复制有声有色，业务扩展到宿迁、南通等城市。中新苏滁、中新嘉善作为省际产业合作园区共建项目典型列入《长三角区域一体化发展规划纲要》。

    剥离房地产开发业务，公司和产业发展而不是房地产开发周期密切相关，提供全产业链菜单式服务。公司确立以园区开发运营为主体板块，以产业载体配套和绿色公用为两翼的协同发展格局。业务分为土地一级开发、产业载体配套、绿色公用和多元化服务等，轻重结合。值得注意的是，公司剥离了房地产开发业务。公用事业是园区开发运营的重要插件和服务形式，也具备一定的技术壁垒。多元化服务则以轻资产手段提升区域价值，同时获得一定的利润。

    土地一级开发是园区走向成熟后的主要盈利通路，也是公司盈利可持续增长的静态保证。公司到2019 年中期，土地一级开发项目未来签约可出让土地面积为1366.9 公顷。尽管这些一级开发项目回报机制十分复杂，但确实是未来公司盈利的主要来源。

    财务结构健康，资金成本不高。公司2019 年末有息负债39.1 亿元，低于在手现金，2019 年整体融资成本4.9%，未来可能会进一步下行。重点区域的产业园区，属于重要的基础设施，其开发运营只要不涉及房地产，应在政策鼓励的范畴。

    风险因素：全球经济不确定性增加，会对新园区开拓及招商工作带来负面冲击。

    土地一级开发收入与土地出让节奏相关，收入和盈利都有波动性。

    盈利预测及投资评级。公司是苏州工业园区运营企业，“走出去”战略也有声有色。公司业务稳定，财务结构健康。我们预测公司2020/21/22 年EPS 分别为0.79/0.90/0.93 元。参考可比公司估值，我们给予公司2020 年18 倍PE 的目标市值，对应14.24 元/股，首次覆盖，给予“买入”的投资评级。