投资要点：

    　　无可争议的长三角一体化龙头。2019 年12 月1 日，新华社北京电：中共中央、国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。《纲要》的出台和实施将加快推动深耕长三角区域的中新集团更好的发展。中新集团在成功开发了苏州工业园区后，将园区开发模式成功复制到以长三角为核心的各个区域，包括江苏南通，安徽滁州、常熟、张家港、宿迁，浙江嘉善等地。

    　　公司的土地开发模式具备一定的优势，其土地一级开发分为收益分成模式和成本加成模式。公司受政府委托进行土地一级开发业务，在土地开发完成后由政府土地储备中心收储，并将通过公开拍卖的方式予以出售。近年来公司土地开发项目众多，苏州拍地有望再获收益。

    　　公司财务稳健，现金流较为充裕。近年来公司负债水平逐步下降。2019 年三季度末，公司资产负债率为42.84%，大幅回落。公司短期偿债能力逐年提高。

    　　2019 年三季度末，公司流动比率大幅上升至1.76 倍。

    　　依托园区优质上市资源，有望加码产业投资。公司已经参股20%的中新兴富和参股19.95%的中新博通两只产业基金已经取得了不错的成绩。未来公司将充分发挥苏州工业园区的创新优势，加大对产业的投资。2020 年2 月11 日，公司作为有限合伙人分别出资2500 万元投资智能叁号、医疗叁号产业基金。

    　　公司物业和租赁业务优势较大。公司租赁业务充分发挥其招商代理业务优势，将物业出租给大品牌，形成“招商引资－大客户落地－产业集聚－租赁需求上升－市场吸引力提高－人流聚集－房地产需求上升”的良性循环。我们认为，公司努力提升管理水平，并通过综合开发模式，推动园区持续繁荣。

    　　全产业链的环保业务，有望异地复制。公司在苏州工业园打造了“污水处理-污泥处理/餐厨及园林绿化垃圾处理-热电联动/沼气利用”为核心的环保产业链，并适度探索固废/危废业务。我们认为，后续伴随其他园区开发业务的推进，公司将实现环保业务异地复制，发展前景可期。

    　　投资建议：合理价值区间为15.04 元-18.80 元，“优于大市”评级。按照公司总股本1499 万股计算，2019-2020 年公司EPS 预计分别为0.79 元、0.94元。考虑到公司有科技产业投资，估值上更应向张江高科靠近，而不是浦东金桥（生产制造）和陆家嘴（商业），因此给予公司2020 年16-20 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为15.04 元-18.80 元，维持公司“优于大市”投资评级。

    风险提示。公司园区开发和运营业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。