投资要点：

    　　中新合资的大型园区开发公司。公司以园区开发运营为主体板块，以产业载体配套和绿色公用为两翼支撑板块，目前集团旗下拥有50 多家子公司，总资产超200 亿元。上市后（按发行14989.00 万股），实际控制人为苏州工业园区国有资产控股发展有限公司（园区国控）将间接持有公司股份13.25%（园区国控持有中方财团28.31%的股权，公司发行上市后中方财团持有的公司股份比例摊薄为46.8%，即园区国控在公司上市后将间接持有公司股份13.25%）。

    　　中国开发区行业发展稳定，未来可持续水平高。我国各级开发区在区域经济发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济增长点。苏州工业园区多年名列“中国城市最具竞争力开发区”榜首，当前正处于工业化转型、城市化加速、国际化提升的关键时期。

    　　公司毛利率逐年上涨，负债水平缓降，短期偿债能力有所回升。近年来公司保持高收益率，2019 年上半年，公司毛利率和净利率分别为44.45%和27.20%；公司营业收入和归母净利润分别为35.96 亿元和9.78 亿元。同时公司负债水平逐步下降，短期偿债能力逐年提高。2019 年上半年，2019 年上半年公司资产负债率为42.30%；流动比率大幅上升至1.81 倍。

    　　募资用于投资于斜塘项目基础设施改造，提升综合竞争能力和盈利能力。该项目总投资金额为265701.7 万元，公司拟投入募集资金13.62 亿元。本次募投项目的改造符合公司拓展业务、公司配合园区发展及促进产业转移联动的需要。本次发行完成后，公司的净资产预计将有较大幅度的提高；公司资产负债率将有大幅度下降。

    　　合理价值区间为14.22 元-15.80 元，“优于大市”评级。按照本次公司发行后的总股本1499 万股计算，2019-2021 年公司EPS 预计分别为0.79 元、0.94元、1.11 元，此次公司IPO 发行价为9.67 元，对应2019 年动态PE 约12.28倍。参考同类可比公司并考虑公司属于新股，给予公司2019 年18-20 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为14.22 元-15.80 元，首次覆盖给予“优于大市”投资评级。

    　　风险提示。公司园区开发和运营业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险