本报告导读：

    　　2026 年3 月6 日，上交所官网显示广发新城吾悦封闭式商业REIT 已获受理。考虑企业此前私募REITs 和美元债发行，公司已实现多层次融资突破。

    　　投资要点：

    　　维持“增持”评级。我们预测公司 2025/26/27 年 EPS 分别为0.37/0.51/0.61 元，2025 年每股净资产为28.22 元；考虑公司商场业务现金流稳定，公司业务与国家积极推动消费驱动转型的政策方向保持一致，因此给予公司0.65 倍PB 适度溢价，目标价18.34 元。

    　　不动产公募REITs 已获受理。2026 年2 月27 日，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金正式申报至上海证券交易所。新城成为商业不动产REITs 试点开闸以来民营房企重要代表。3 月6 日上交所官网显示项目已获受理，预计募资16.25 亿元。项目底层资产是位于常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场。项目均位于长三角城市核心城区，具备区位优越、出租率高及现金流稳定等特点，是新城商业资产中标杆项目。2026 年按募集额计算净现金流分派率为5.59%。分派率在本批申报商业不动产REITs 中具备竞争力。

    　　多层次REITs 融资渠道打开，剑指债务优化。除本次公募不动产REITs 申报外，公司已在存量资产证券化领域持续突破。2025 年11月末，新城控股以旗下上海青浦吾悦广场为底层资产，成功发行全国首单消费类机构间REITs，同时也是全国首单由A 股上市民营企业成功发行的机构间REITs。项目总规模6.16 亿元。作为对公募REITs 市场有效补充，该产品已设计完善持续扩募机制，并为未来对接公募REITs 预留路径。截至2025 年第三季度，新城控股已在全国141 个城市布局205 座综合体项目，已开业项目平均出租率高达97.7%。公司披露计划在2026 年发行多类型、多层次REITs 产品。

    　　预计正在评估资产总额最高达80 亿元。融资所得将主要用于将美元债、开发贷等成本高、短久期债务，置换为8-15 年期低成本资金或股权类资金。

    　　美元债成功发行，期限结构主动优化。2026 年2 月26 日，新城发起现金购买要约，针对2026 年5 月到期的4.04 亿美元存量债券启动“任何及所有”回购；同时针对2027 年9 月到期的1.6 亿美元债券，设定6000 万至1.2 亿美元的回购上限，此次回购资金主要来源于同日新发行的3.55 亿美元3 年期优先票据，票面利率11.8%。考虑目前公司逐步打通多项融资通道，债务结构有望持续优化。

    　　风险提示。1）行业规模具有缩量风险；2）市场修复不及预期。