事项：

    　　2024 年1-9 月公司实现营业收入515.6 亿元，同比下降27.66%，归母净利润14.5 亿元，同比下降41.31%。

    　　评论：

    　　三季度毛利率17.5%，归母净利润同比下滑31.6%。1）三季度公司实现营业收入177 亿元，同比下滑40.2%，归母净利润1.36 亿元，同比下滑31.6%，主要原因为住宅开发业务结转放缓，毛利率下滑，三季度毛利率约17.5%，较二季度下滑1.9pcts。2）公司1-9 月资产减值损失约2.1 亿元，但二季度、三季度均未计提资产减值，考虑当前房地产市场仍在调整期，四季度可能面临一定资产减值压力。3）截至6 月底公司已售未结面积1916 万方，较2023 年末下降12%。

    　　1-9 月销售金额同比下降47%，预计后续销售规模可能缩量。1）公司1-9 月合同销售金额约318 亿元，同比下降约47%，合同销售面积约431 万方，同比下降约43%；随着公司优质土储优先去化，剩余货值销售难度可能逐渐加大，叠加2022 年以来拿地大幅放缓，预计后续销售规模可能缩量。2）截止6 月底，公司一二线城市土储占总土储40%，三四线城市占比60%，其中长三角三四线城市土储占比19%。

    　　1-9 商业运营总收入同比增长17%，出租率逐渐修复。1）1-9 吾悦广场实现商业运营总收入约95 亿元，同比增长16.64%，已完成全年运营收入目标的76%。

    　　2）截至9 月底，全国开业及在建吾悦广场综合体达201 座，已开业167 座，建面约1542 万方，可租面积927 万方，出租率达97.65%，较2023 年同期提升1.61 个百分点。

    　　投资建议：前期吾悦广场全国化布局基本完成，公司在下沉市场招商运营能力突出，保障商管业务收入稳定增长，随着住宅开发业务逐渐调整，未来有望真正实现“住宅+商业”双轮驱动模式。考虑地产市场下行，我们预计2024-2026年公司eps 分别为0.35、0.4、0.4 元（预测前值分别为0.35、0.36、0.4 元），基于剩余收益模型测算公司价值，得出2025 年目标价15.7 元，对应2025 年0.6 倍PB，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。