结转规模下降，租金收入双位数增长，维持“买入”评级

    新城控股发布2024 年三季报，公司前三季度结转规模下降，结转毛利率逆势提升，投资物业表现优秀，租金收入保持双位数增长。我们维持盈利预测，预计2024-2026 年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6 亿元，EPS 分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE 分别为27.2、19.2、14.8 倍，维持“买入”评级。

    　　结转规模下降，结算毛利率提升

    　　公司前三季度实现营业收入515.63 亿元，同比-27.7%；实现归母净利润14.55 亿元，同比-41.3%；三季度营收及归母净利润分别下降40.2%和31.6%；前三季度实现经营性净现金流17.8 亿元，同比-79.6%；毛利率和净利率分别+1.94pct、-0.77pct 至20.19%、2.95%，其中期间费率同比+3.17 至13.22%，主要由于销售费率有所提升。公司前三季度来自合联营企业的投资收益下降64%，三季度未新增存货减值。

    　　销售规模收缩，现金流压力犹存

    　　公司1-9 月累计实现销售金额318.33 亿元，销售面积431.51 万平方米，同比分别-47.11%、-42.72%，整体销售规模持续收缩，销售金额在克而瑞榜单排名第19；其中9 月单月公司销售金额和面积分别下降60.09%和63.64%。截至三季度末，公司货币资金133.17 亿元，较年初下降29.8%；上半年末平均融资成本6.05%，较年初下降15BP。公司前三季度共发行两笔中期票据，发行规模13.6 亿元，票面利率3.2%-3.4%，整体融资渠道保持畅通。

    　　出租物业表现优异，租金收入保持增长

    　　公司前三季度投资物业表现优秀，截至三季度末，出租物业数量167 个，同比增加9 个；可供出租面积927.4 万方，同比+3.8%；整体出租率达97.65%，同比+1.61pct，出租率提升明显。公司前三季度累计实现商业运营总收入为94.84 亿元，同比+16.6%；其中租金收入88.49 亿元，同比+16.6%。

    　　风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。