投资要点：

    　　3Q24 归母净利润同比-41%、符合预期，其中Q3 扣非归母1.6 亿元、同比+51.5%。据公告，3Q24 公司营业收入515.6 亿元，同比-27.7%；营业利润21.4 亿元，同比-38.7%；归母净利润14.5 亿元，同比-41.3%；扣非后归母净利润14.8 亿元，同比-27.6%；基本每股收益0.64 元，同比-41.8%。毛利率、归母净利率分别为20.2%、2.8%，同比分别+1.9pct、-0.7pct；期间费率费率13.2%，同比+3.2pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.76pct、+0.02pct 和-0.01pct；IP 公允价值变动-0.2 亿元，同比-114.9%；投资收益3.9 亿元，同比-64.8%。从单季度看，24Q3 公司营收176.6 亿元，同比-40.2%；归母净利润1.36 亿元，同比-30.6%；扣非后归母净利润1.62 亿元，同比+51.5%（对比上半年扣非后归母净利润同比-32.0%）。3Q24 末公司预收款840 亿元，同比-41%，是23年全年营收的70%。

    　　3Q24 销售318.3 亿元、同比-47%。据公告，3Q24 公司销售额318 亿元，同比-47%；销售面积431.5 万平，同比-43%。根据克而瑞数据，3Q24 公司销售金额全国排名第19位。3Q24 公司无新增拿地。至24H1 末，公司在建总建面3,070 万平，同比-38%；已售未结转面积1,916 万平，同比-35%。

    　　3Q24 含税租管费95 亿元、同比+17%，出租率98%，商场业务稳健发展。据公告，3Q24实现含税租金收入94.8 亿元，同比+16.6%（23 年全年增速+13%）。3Q24 末出租率97.65%，同比+1.6pct。分区域来看，江苏、浙江和安徽分别贡献3Q24 租管费收入的28%、13%和7%，构成GLA 的24%、10%和8%。

    　　有息负债规模压降、融资成本下降，24 年和25 年公开债务到期压力减小。据公告，至3Q24末，公司处于三条红线黄档，我们计算剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为67%/54%/1.01 倍；有息负债573 亿元，同比-8.8%。24H1 末公司融资成本6.05%，较23 年-15BP。24H1 公司获得各大银行给予的集团授信总额度1,059 亿元，其中已使用授信275 亿元。从到期债务看，24Q4 公司剩余1 笔4.5 亿美元海外债（按1USD=7.1CNY汇率、对应32 亿人民币），25 年到期37 亿境内债及3 亿美元海外债（按1USD=7.1CNY汇率、对应58 亿人民币），公开债务到期压力减小。

    　　投资分析意见：Q3 扣非业绩增速转正，商场租管费保持快速增长，维持“买入”评级。

    　　新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；我们相信公司将凭借优秀管理能力和优质的资产组合在新行业格局下实现更长期、并更有质量的增长。我们维持24-25 年盈利预测分别为15.4、16.0、16.8 亿元，对应24/25 年PE 分别为21/20X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：调控超预期收紧，去化率不及预期，消费下滑影响商场运营。