结算毛利率企稳回升，吾悦广场表现优异，维持“买入”评级

    新城控股发布2024 半年报，2024 上半年公司实现营业收入339.04 亿元，同比-18.8%；实现归母净利润13.18 亿元，同比-42.2%；实现经营活动净现金流20.9亿元，同比-71.9%。我们维持盈利预测，预计2024-2026 年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6 亿元，EPS 分别为0.5、0.7、1.0 元，当前股价对应PE 分别为19.7、13.9、10.7 倍，维持“买入”评级。

    　　结算毛利率企稳回升，商管毛利率逆势提升

    　　公司结算毛利率21.6%，同比+2.6pct。分结构看：（1）商管毛利率72.2%，同比+2.7pct，主要由于上半年整体出租率97.4%，同比+2.16pct；同时公司在商管业务上强调深度运营，提质控费。（2）地产开发结算毛利率10.9%，同比-1.3pct，基本保持稳定。得益于公司前期较为充分的减值计提（2024H1 未新增计提存货减值），在行业持续下行背景下，公司结算毛利率基本保持稳定。

    　　销售去化表现一般，现金流压力犹存

    　　公司上半年累计实现销售金额235.54 亿元，销售面积326.22 万平方米，同比分别-44.45%、-36.86%，整体销售规模收缩。公司上半年实现247 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%，同比-9pct；经营活动净现金流20.9 亿元，同比-71.9%；期末货币资金157.8 亿元，同比-44.6%；平均融资成本6.05%，较年初下降15BP。

    　　吾悦广场表现优异，租金收入大幅增长

    　　公司上半年投资物业表现亮眼，截至上半年末，已布局吾悦广场201 座，已经开业运营物业166 个，同比增加19 个；可供出租面积924.6 万方，同比+11.5%；整体出租率达97.20%（其中吾悦广场97.24%），同比+2.01pct（吾悦广场同比提升2.02pct），出租率提升明显。2024 上半年公司累计实现商业运营总收入为62.12亿元，同比+19.4%；其中租金收入57.96 亿元，同比+19.4%，自2023 年4 月以来月度租金收入增速均超10%。

    　　风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。