事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入339.04亿元，同比下降 18.83%；归母净利润 13.18 亿元，同比下滑 42.16%；每股收益 0.58元，同比下降 42.57%。

    　　收入和归母净利润下滑：公司 2024年上半年实现收入339.04 亿元，同比下滑18.83%，主要受到开发业务的交付收入同比减少所致。公司2024年H1实现归母净利润 13.18 亿元，同比下滑 42.16%，下滑幅度大于收入，主要由于：

    　　1）开发业务的毛利率为10.93%，较去年同期下滑 1.30pct，但公司整体毛利率21.60%，较去年同期提升2.57pct；2）2024年H1资产减值损失2.11亿元，较去年同期1.13亿元增加较多。费用管控上，公司2024年H1 的销售费用率和管理费用率为4.77%、3.91%，分别较去年同期增加0.84pct、0.42pct。

    　　销售回款率超过 100%：2024 年 H1 公司实现销售面积 326.22 万方，同比下滑36.86%；销售金额235.54亿元，同比下滑44.45%；对应销售均价7220元/平米，同比下滑12.02%。从区域分布看，2024年H1江苏省的销售面积占比26.04%，较去年同期下滑2.04pct。2024年H1，公司回款247亿元，回款率105%。2024年H1公司计划新开工133.74万方、竣工701.81万方，其中住宅项目分别计划新开工 53.12万方、竣工349.49 万方。截至2024年H1 末，公司可售土储 3349 万方，其中 59%位于一二线及长三角的三四线城市；公司坚持“住宅+商业”双轮驱动的经营模式，按照业态划分，土储的55%为纯住宅地块，45%为综合体地块。

    　　商业运营稳定增长：公司2024年H1实现商业运营收入62.12亿元，同比增长 19.44%。截至 2024 年 H1 末，公司共有 166 个出租物业，总可出租建面927.24万方，其中江苏的出租物业数量为40个，可出租建面225.53万方，面积占比达到24.32%，是占比最高的省份。从运营看，截至2024年H1末，公司 166 个出租物业的出租率为 97.20%，其中满租物业 4 个，分别为吉林的2 个物业、海南 1 个物业以及甘肃的 1 个物业；截至 2024 年 H1 末，重庆 4个物业的出租率为 87%，其他区域的出租率均高于 90%，彰显公司强运营能力。2024 年 H1，公司新开业 6 座吾悦广场，其中 2 座位于二线城市（太原和合肥）。截至 2024 年 H1 末，公司全国开业及在建的吾悦广场城市综合体达到 201 座，布局 137个大中城市。商业对公司的贡献度不断提升。

    　　财务稳健：公司有效控制杠杆，截至 2024年 H1 末，公司净负债率 47%。截至 2024 年 H1 末，公司在手现金 157.82 亿元，2024 年 H1 的经营性现金流为20.88亿元。公司融资渠道保持通畅，2024年5月，公司发行中票13.6亿元，总认购倍数超过 2.7 倍；截至 2024 年 H1 末，公司已获得各大银行的授信总额度为 1059 亿元，其中公司及子公司已使用额度 275 亿元，仍剩余74.03%的额度；2014年-1-8月以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资4约 120 亿元。融资成本下降，截至 2024 年 H1 末，公司整体平均融资成本6.05%，较2023年末的6.20%下降0.15pct。压降有息负债规模，2024年H1，公司如期偿还境内外公开债券19.70 亿元，截至2024年 H1末，公司权益有　　息负债规模 39.52亿元，不断夯实财务基本面。

    　　投资建议：2024年上半年受行业整体的影响，公司归母净利润下滑。公司坚持“住宅+商业”双轮驱动的经营模式，住宅开发上，公司实现高资金回笼率；商业运营上，公司实现收入稳定提升。我们预测公司2024-2026年归母净利润为7.54亿元、7.63亿元、8.28亿元，对应EPS为0.33元/股、0.34元/股、0.37 元/股，对应 PE为 30.57X、30.20X、27.86X，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、商业运营不及预期的风险、商业新开商场不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。