投资要点：

    24H1 业绩同比-42%、扣非业绩同比-32%，业绩下降、但略好于预期。据公告，24H1公司营业收入339.0 亿元，同比-18.8%；归母净利润13.2 亿元，同比-42.2%；扣非后归母净利润13.2 亿元，同比-32.0%；基本每股收益0.58 元，同比-42.6%。毛利率、归母净利率和扣非净利率分别为21.6%、3.9%和3.9%，同比分别+2.6pct、-1.6pct 和-0.8pct。

    三费费率13.9%，同比+2.8pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.8pct、-0.4pct 和+2.4pct；IP 公允价值变动-0.2 亿元，同比-114.9%；投资收益3.3 亿元，同比-33.0%。

    24H1 末公司预收款950 亿元，同比-40%，是23 年全年营收的80%。

    24H1 销售236 亿元、同比-45%，资金回笼247 亿元、资金回笼率105%。据公告，24H1公司销售额235.5 亿元，同比-44.5%；销售面积326.2 万平，同比-36.9%；销售均价7,220元/平，同比-12.0%。24H1 公司销售金额和面积全国分别排名第20、9 位。24H1 公司实现全口径资金回笼247 亿元，资金回笼率105%。24H1 公司开工面积82 万平，同比-69%；竣工面积690 万平，同比+4%。24H1 公司无新增拿地。至24H1 末，公司在建总建面3,070 万平，同比-38%；已售未结转面积1,916 万平，同比-35%。

    24H1 含税租管费62 亿元、同比+20%，出租率97%，商场业务稳健发展。据公告，至24H1 末，公司在手201 个吾悦广场，其中24H1 新开业6 个。公司累计开业GRA/GLA为1,528/927 万平，分别同比+12%/+11%，规模及运营能力排名行业前列。24H1 实现含税租金收入62.1 亿元，同比+19.6%；税后租管费58.0 亿元，同比+19.4%。24H1 末出租率97.24%，同比+2.0pct。分区域来看，江苏、浙江和安徽分别贡献24H1 租管费收入的28%、13%和7%，构成GLA 的24%、10%和9%。

    三条红线黄档，5 月合计发行13.6 亿元境内债。据公告，至24H1 末，公司处于三条红线黄档，我们计算剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为67%/49%/0.97 倍；有息负债558 亿元，同比-16.1%。24H1 末公司融资成本6.05%，较23 年-15BP。24H1 公司发债情况：24/5/17 发行两笔中票分别为8 亿元/3.2%/3 年和5.6 亿元/3.4%/5 年（中债担保）。

    24H1 公司获得各大银行给予的集团授信总额度1,059 亿元，其中已使用授信275 亿元。

    投资分析意见：开发聚焦资金回笼，商场保持稳健发展，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；我们相信公司将凭借优秀管理能力和优质的资产组合在新行业格局下实现更长期、并更有质量的增长。考虑到公司房地产销售和业绩承压，但商场收入稳定增长、同时融资安全性进一步提升，我们下调24-25 年盈利预测分别为15.4、16.0 亿元（原值44.7/49.4亿元），新增26 年业绩为16.8 亿元，对应24 年PE 为15X，虽业绩下滑较多，但与可比公司估值相比仍然合理，维持“买入”评级。

    风险提示：调控超预期收紧，去化率不及预期，消费下滑影响商场运营