事件描述

    　　公司2024Q1 年实现营收143.6 亿元（-11.7%），归母净利润2.3 亿元（-65.5%），扣非归母净利2.9 亿元（-46.3%）。

    　　事件评论

    　　开发端交付结转缩量与无形资产减值压制业绩表现，高盈利商业运营业务支撑毛利率。

    　　2024Q1 公司竣工面积137 万平（-49.3%），交付结转缩量压制公司收入表现，一季度公司实现营收143.6 亿元（-11.7%）。开发结算业务收缩的同时自持业务仍获得不错表现，2024Q1 公司实现商业运营总收入30.4 亿元（+20.3%），高盈利商业运营业务营收占比提升对综合毛利率形成有力支撑，2024Q1 公司综合毛利率24.7%（+3.2pct）。2024Q1公司计提无形资产减值准备2.11 亿元，影响归母净利润1.58 亿元；此外投资收益下降、期间费率提升、所得税率提升与少数股东损益占比等也对业绩形成一定压制，最终公司2024Q1 归母净利润2.3 亿元（-65.5%），扣非归母净利2.9 亿元（-46.3%）。后续展望方面，2024 年公司竣工目标1359 万平（较2023 实际-32.6%），近年销售均价下行或对后续结算均价有所压制，收入端或将承压；但收入端或仍有一定底线保障，截至2023 年末公司总预收较年化结算收入覆盖倍数仍达1.0X，全口径已售未结货值仍有1742 亿元。

    　　公司未来业绩表现或优于收入端，结算端毛利率继续下行空间有限，高盈利商业运营总收入持续增长（2024 年目标125 亿元，较2023 年实际+10.4%），再次大笔减值压力或有所下降，后续业绩有望边际修复。

    　　销售量价齐跌，供货规模与质量承压或对后续销售持续压制。受供货节奏与市场信心等影响，公司销售端表现依旧承压，2024Q1 实现销售金额119 亿元（-44.4%）、销售面积165万平（-34.4%）、销售均价0.72 万元/平（-15.3%）。财务安全仍为公司重点关注点，公司后续真正意义上的拿地重启仍需销售表现有实质性改观。2024 年公司开工目标408 万平（较2023 年实际-7.3%），供货规模与质量承压或对后续销售形成持续压制，但考虑公司2023 年末仍有3884 万平可售土储，销售绝对量仍有望维持一定体量。

    　　自持业务稳健增长，成为重要的盈利与现金流来源。截至2023 年末，公司全国布局198座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量161 座，开业面积1499 万平。截至2024Q1末，平均出租率96.9%；2024Q1 公司实现商业运营总收入30.4 亿元（+20.3%），完成全年目标的24.3%，成为公司重要的现金流与盈利补充。除了最为直接的租管费现金回流，公司依托优质物业获取经营性物业贷等融资渠道，对公司资金安全性提供了重要保障。2024 年计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目12 座，实现商业运营总收入125亿元（较上年实际+10.4%），自持业务仍将稳健增长。

    　　自持业务增长稳健，持续跟踪公司销售与资金面情况。自持业务稳健增长，成为公司重要的现金流、盈利与融资来源；开发端压力已在当前估值充分体现，持续跟踪后续政策、销售与融资表现。预计公司2024-2026 年归母净利为7.8/8.1/9.2 亿元，对应PE 为28X/28X/24X，考虑到短期盈利与销售拿地仍有一定压力，维持“增持”评级。

    　　风险提示

    　　1、后续销售表现存一定不确定性；2、后续公司融资情况存一定不确定性。