结转规模下降影响业绩，投资物业表现坚韧，维持“买入”评级

    新城控股发布2024 年一季度报告，实现营业收入143.6 亿元，同比-11.66%。实现归母净利润2.3 亿元，同比-65.50%。毛利率和净利率分别为24.7%、1.9%，较2023 年底分别提高5.7、1.5 个百分点。归母净利润下降主要原因系：1、房地产交付毛利减少；2、对无形资产计提减值准备2.1 亿元，影响当期利润1.6 亿元。公司多元业务协同发展，或助力公司业绩稳步修复，故我们维持盈利预测，预计2024-2026 年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6 亿元，EPS 分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE 分别为18.9、13.3、10.3 倍，维持“买入”评级。

    　　销售同比降幅扩大，竣工面积同比下降

    　　公司2024 年3 月实现销售金额42.36 亿元，销售面积56.94 万平方米，同比分别下降46.52%、37.93%。第一季度累计实现销售金额119.47 亿元，销售面积165.17万平方米，同比分别下降44.44%、34.40%。虽销售降幅继续扩大，但据克而瑞数据，公司2024Q1 销售金额排名第17，较2023 底排名提升1 名。公司2024 年第一季度实现竣工面积136.9 万平方米，同比-49.3%。

    　　投资物业表现亮眼，租金收入稳健增长

    　　投资物业继续成为公司业绩稳定器，截至2024 年3 月底，公司出租物业161 个，较2023 年同期增加20 个。可供出租面积904.2 万方，较2023 年同期增长13.6%。

    　　整体出租率96.86%，较2023 年底提升0.41 个百分点。2024Q1 累计实现商业运营总收入为30.4 亿元，同比增长20.3%。其中租金收入28.4 亿元，同比增长20.3%。

    　　在手现金环比小幅下降，多元融资渠道保障资金需求2024Q1 公司实现经营活动现金流量净额10.33 亿元。截至2024Q1，公司在手货币资金178.5 亿元，环比2023 年末小幅下降。最近一期债务兑付高峰于2024 年5 月份，需支付境内债务10.65 亿元，境外债务1.04 亿美金。公司积极拓展融资渠道，2024 年11 月21 日前可向新城发展控股有限公司及其关联方申请不超过150 亿元的借款额度，截至2 月末，公司已使用未到期借款余额为67.43 亿元。

    　　风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。