减值继续影响利润,商业收入稳健增长

    　　公司4 月29 日发布季报，2024Q1 实现营收143.6 亿元（YOY-11.7%），归母净利2.3 亿元（YOY-65.5%），EPS0.10 元。我们维持公司2024-2026年EPS 分别为0.33/0.34/0.36 元的盈利预测。我们预计公司24 年BVPS为26.96 元，可比公司24 年Wind 一致预期PB 均值为0.4 倍，给予公司24 年0.4 倍PB，维持目标价10.78 元，维持“增持”评级。

    　　减值以及合作项目亏损影响归母净利，开发销售收缩期内公司结算收入减少，导致营收小幅下滑。但因商业运营板块收入占比提升，因此综合毛利率同比还有所改善，同比+3.2pct 至24.7%。因期间费用相对刚性，公司销售/管理费用率合计同比+1pct，财务费用同比也增加0.8亿。此外，因房价下行趋势尚未扭转，公司计提2.1 亿减值准备，影响归母净利1.6 亿。叠加合作项目出现亏损，导致归母净利出现下滑。销售方面，期内公司地产销售面积165 万方， 销售额119 亿元， 同比分别-34.4%/-44.4%。期内紧抓现金流，未进行扩储。从24 年计划来看，计划竣工面积较23 年实际竣工下降32.6%，预计今年结算收入仍将进一步收缩。

    　　商业收入持续增长，24 年目标收入完成率逾24%商业运营板块收入维持增长。2024Q1 商业运营总收入达30.39 亿元，同比+20.3%，公司全年计划商业运营总收入同比+17.6%至125 亿，Q1 目标完成率已达24.3%。持有物业平均出租率96.9%，较2023 年末进一步改善0.4pct。充沛的持有商业物业不仅带来稳定的现金流，还为融资渠道的稳定性增加砝码，此外，随着消费基础设施REITs 启航，持有物业有望提升公司资产变现能力。

    　　财务压力较2023 年末略有改善，积极借助相关融资支持政策改善现金流整体有息负债规模维持在2023 年末水平。扣预资产负债率在2023 年末基础上进一步下降0.3pct，现金短债比则提升了6.0pct，整体而言现金流压力略有改善。根据Wind 统计，公司存量公开债务总额约223 亿，其中24Q2-Q4到期额分别为9.6/18/32.4 亿元，合计约60 亿，偿债高峰在12 月。公司表示，将充分借助《关于做好经营性物业贷款管理的通知》以及融资白名单的相关政策，进一步改善资金结构。充沛的持有物业提升公司抗风险能力，维持“增持”评级。

    　　风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。