商管收入稳健增长，有息负债持续压降，维持“买入”评级新城控股发布2023 年年报，实现营收、归母净利润分别为1191.7、7.4 亿元。分别同比+3.2%、-47.1%。利润下降原因包括：1、结转项目毛利率较低；2、计提各类资产减值准备共计63.5 亿元，减少归母净利润约55.9 亿元；3、所得税费用支出40.1 亿元，同比+162.2%。受地产行业下行影响，我们下调盈利预测，预计2024-2026 年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6 亿元（原2024、2025 年为55.8、62.5 亿元），EPS 分别为0.5、0.7、1.0 元，当前股价对应PE 分别为18.2、12.8、9.9 倍，公司投资物业收入持续增长，或助力公司业绩稳步修复，维持“买入”评级。

    销售规模同比下降，回款能力持续保持

    公司全年销售金额和面积分别为759.8 亿元、968.8 万平方米，同比分别下降34.5%、18.7%。根据克而瑞全口径销售金额榜，公司2023 年排名第18，较2022年小幅提升1 名。截至2023 年底，公司已售未结、总土储面积分别为2170、3884万平方米，可保障未来收入稳定增长。同时公司不断加强回款能力，2023 年实现812.1 亿元的全口径资金回笼，资金回笼率为 107%，连续两年回笼率大于100%（2022 年为115%）。

    商管收入稳定增长，盈利能力有所下降

    公司投资物业表现亮眼，2023 年实现收入113.2 亿元，同比增长13.2%。截至2023年底，公司共布局吾悦广场共计198 座（2022 年为194 座），其中已开业161 座（2022 年为145 座），已开业面积1499.1 万方，同比+13.6%。已开业广场平均出租率96.5%，同比增长1.4 个百分点，毛利率69.9%，同比下降2.7 个百分点。

    财务结构持续优化，融资渠道保持畅通

    截至2023 年底，公司总负债2877 亿元，同比减少21.9%；有息负债规模571 亿元，平均融资成本6.2%，同比压降32BPs；资产负债率76.9%，同比压降4.4 个百分点。

    其中短期债务规模212.4 亿元，在手货币资金189.7 亿元，现金短债比0.9。公司融资渠道畅通，全年境内融资约181.2 亿元，境外发行1 亿美元债券。

    风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。