投资收益同比高增，定增方案修订完成，维持“买入”评级

    新城控股发布2023 年三季度报告，前三季度实现营业收入、归母净利润分别为712.8、24.8 亿元。分别同比+15.4%、-26.1%。合联营公司交付毛利增加导致投资收益同比高增998.9%，达11.1 亿元。同时公司定增方案完成修订，如募资落地或将优化公司资本结构，补充营运资金。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为46.1、55.8、62.5 亿元，EPS 分别为2.04、2.47、2.77元，当前股价对应PE 估值分别为6.0、5.0、4.5 倍，维持“买入”评级。

    　　销售业绩继续承压，权益排名小幅提升

    　　公司三季度销售金额和面积分别为177.9 亿元、236.7 万平方米，环比分别下降14.9%、10.6%。前三季度累计销售金额和面积分别为601.9 亿元、753.3 万平方米，较2022 年同期分别下降35.9%、20.9%，累计降幅有所扩大。根据克而瑞公布的权益金额销售榜，新城控股超越融创中国，较上半年提升一名至18 名。

    　　投资物业收入保持增长，REITs 发行未来可期公司投资物业表现亮眼，截至三季度末公司出租物业数量为158 个，可供出租面积达893.3 万平方米，较2023 年上半年提高7.4%；平均出租率较2023 年上半年提升0.9pct 至96.0%，累计实现总收入81.3 亿元，同比增长13.0%（2022 年同期为72.0 亿元），有望实现110 亿元的年度目标。同时国内首批4 单消费基础设施公募REITs 于10 月26 日获得中国证监会及沪深交易所同时受理，项目底层资产均为商场和购物中心。目前公司已具备商办优秀运营能力和丰富管理经验，未来个别成熟项目可积极探究退出机制，探索长期可持续的盈利模式。

    　　定增方案修订，保障公司稳定运营

    　　根据公司9 月25 日发布的定增预案披露，公司拟向不超过35 名特定投资者发行股票募资不超过45.0 亿元（调整前为80.0 亿元）。其中31.5 亿元拟投向6 个在建项目，均是公司“保交楼、保民生”的重要工程，剩余13.5 亿元将补充流动资金。如定增落地，或将优化公司资本结构，补充营运资金，保障公司稳定运营。

    　　风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。