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新城控股(601155)机构评级研报股票分析报告

 
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新城控股(601155)点评:收入同比增长 商业运营稳步向前

http://www.chaguwang.cn  机构:中国银河证券股份有限公司  2023-10-29  查股网机构评级研报

  事件:公司发 布2023 年三季报,2023 年前三季度公司实现收入712.80 亿元,同比增长15.43%;归母净利润24.78 亿元,同比下降26.01%;基本每股收益1.10 元/股,同比下降25.68%。

      业绩同比下滑:2023 年前三季度,公司实现营业收入712.80 亿元,同比增长15.43%,归母净利润实现24.78 亿元,同比下降26.01%。归母净利润下降主要受到如下原因影响:1)2023 年前三季度公司毛利率18.25%,较去年同期下降3.04pct,这与行业整体毛利率下行的趋势一致;2)财务费用同比增长39.75%,主要与年初至期末的利息费用资本化率减少导致利息费用增加有关;3)2023年前三季度公司公允价值变动净收益为1.63 亿元,较去年同期6.67 亿元下滑较多,主要由于投资性房地产公允价值变动较少;4)2023 年前三季度资产减值损失19.72 亿元,主要由于公司谨慎计提存货跌价准备18.05 亿元、计提坏账准备1.67 亿元,资产减值准备减少公司归母净利润13.95 亿元。由于合联营交付毛利率增加,2023 年前三季度公司投资净收益实现11.11 亿元,较去年1.01 亿元增加较多。费用管控,2023 年前三季度销售费用率、管理费用率分别为3.81%、3.78%,分别较去年同期提高0.03pct、下降1.78pct,费用率合计下降1.75pct。

      开发业务销售同比下降:2023 年前三季度公司实现销售金额601.93 亿元,同比下降35.88%, 销售面积753.34 万方,同比下降20.88%,对应销售均价7969 元/平米,同比下降18.96%。分区域看,公司前三季度销售面积中,华东、华中、西部、华北、华南、西北和其他区域分别为45.12%、20.19%、13.26%、9.83%、5.74%、5.12%、0.74%,其中江苏省、山东省销售面积占比分别达到26.77%、10.83%。2023 年前三季度共竣工1180.86 万方, 较去年同期增长29.14%,随着四季度交付旺季的到来,我们认为全年竣工有望持续增长。

      商业运营维持高出租率: 2023 年前三季度,公司商业运营业务收入为81.31亿元,较去年同期增长13.01%,前三季度运营收入占公司营业收入的11.41%,占比维持在10%以上。截至2023 年9 月末,公司出租物业数量共有158 个,总建面1473.16 万方, 可供出租面积893.28 万方,截至2023 年9 月末的平均出租率96.04%,出租率维持高位。从区域分布看,江苏、浙江、安徽、山东四个省份的可出租面积合计占比51.62%。从出租率看, 仅吉林、内蒙古、重庆的截至2023 年9 月末的出租率不足90%,其他省份的出租率均高于90%,凸显公司优秀的商业运营能力。

      严控杠杆维持绿档:根据我们的计算,截至2023 年9 月,公司在手现金228.68亿元,现金短债比为1.27 倍,保持流动性充足;截至2023 年9 月,剔除合同负债后的资产负债率67.76%,净负债率44.68%,严控杠杆,维持绿档。公司积极偿还债券,2023 年第三季度,公司已偿还境内外公开市场债券35.81 亿元。2023 年9 月,公司调整定增预案,计划募集资金45 亿元(调整前计划募集资金80 亿元),主要用于温州、东营、重庆等七个在建项目,我们认为定增募集资金有望补充公司资金,提高流动性。

      投资建议:公司严控杠杆, 保持资金流动性, 维持绿档;开发业务销售同比下降,商业运营占比维持在10%以上,重要性凸显。我们看好公司商业运营业务与开发双轮驱动的经营战略。维持公司2023-2025 年归母净利润41.30 亿元、49.50 亿元、51.54 亿元,EPS 为1.83 元/股、2.19 元/股、2.29 元/股的预测,对应PE 为6.53X、5.45X、5.23X,维持“推荐”评级。

      风险提示:宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司商业运营出租率不及预期的风险。

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