投资收益大幅增长，负债规模持续压降，维持“买入”评级新城控股发布2023 年中期报告，上半年结算业绩有所下滑，投资收益大幅增长带动净利率较2022 年有明显回升。公司商管业务持续扩张，吾悦广场轻重并举，未来业绩回升可期，我们维持盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为46.1、55.8、62.5 亿元，EPS 分别为2.04、2.47、2.77 元，当前股价对应PE估值分别为7.1、5.9、5.2 倍，维持“买入”评级。

    　　结算规模下滑，投资收益大幅增长

    　　公司上半年实现营收417.68 亿元，同比下降2.42%；实现归母净利润22.79 亿元，同比下降24.28%；经营性现金流净额74.34 亿元，同比下降35.37%；毛利率和净利率分别为19.0%和5.8%（2022 年为20.0%和1.4%），每股收益1.01 元，同比下降24.06%。公司业绩同比下降主要源于项目结转收入减少，毛利率有所下滑，但公司上半年投资收益大幅增长至4.96 亿元，净利率较2022 年明显提升。

    　　资金回笼率维持高位，商管收入保持增长

    　　公司上半年实现销售金额424.0 亿元，同比下降34.9%；实现销售面积约516.7万方，同比下降21.4%；实现资金回笼485 亿元，资金回笼率达114%。公司一二线城市土储占比40%，长三角三四线城市土储占比21%，战略布局相对优良。

    　　截至上半年末，公司在建面积4928 万方，已售未结转面积2949 万方，充裕待结转资源为业绩释放提供保障。截至上半年末，公司已在全国布局205 座吾悦广场，其中已开业146 座，开业面积达1367.14 万方，平均出租率95.22%，实现租金收入为48.38 亿元，同比增长10.1%；实现商业运营总收入52.01 亿元，完成110亿元年度目标的47.3%。

    　　融资渠道畅通，授信额度充足

    　　公司上半年完成11 亿元公司债发行，票面利率5.65%，境外发行了1 亿美元纯信用高级无抵押普通美元债，融资渠道畅通，整体平均融资成本降至6.41%。截至上半年末，公司获得各大银行授信额度1156 亿元，已使用307 亿元。

    　　风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。