事件：2023H1 公司实现营业收入417.7亿元，同比下降2.4%；实现归母净利润22.8 亿元，同比下降24.3%。

    　　销售排名维持前列，聚焦重点城市。2023H1 公司完成合同销售金额424.0 亿元，同比下降34.9%；实现合同销售面积516.7 万平，同比下降21.4%，分别位居中指排行榜第18 位和第10 位。报告期内公司完成75 个子项目竣工交付，竣工面积达665.5 万平；期末公司在建项目256 个，总建筑面积达4928 万平，已售未结转面积为2949 万平，待开发面积2368 万平。公司重点城市聚焦战略持续，坚持深耕长三角区域，并聚焦环渤海、粤港澳大湾区等其他核心城市群，其中一二线城市占公司总土储的40%，长三角区域三四线城市约占公司总土储的21%，充足资源为业绩后续增长注入动力。

    　　商管业务持续提升，双轮驱动优势显现。2023H1 吾悦广场实现租金收入48.4亿元，同比增长10.1%，对公司业绩贡献逐步提高。截至6 月底，公司已实现143 个大中城市、205 个综合体项目吾悦广场的布局，其中开业146 座，面积达1367 万平，出租率达95.2%。除规模面积以外，招商运营方面公司同样具有体系优势，期内吾悦广场商户销售收入达388 亿元、活跃用户1358 万人。

    　　融资通畅财务稳健，经营资金需求有保障。期内公司实现全口径资金回笼485亿元，回笼率达114%。公司融资渠道畅通，完成11 亿元公司债发行，综合票面利率为5.65%；以及境外发行总额为1 亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于报告期内到期本金为1 亿美元的境外美元债券，保障了公司在经营过程中的资金需求。截至期末共获得银行授信总额度1156 亿元，其中公司及子公司已使用307 亿元，整体平均融资成本为6.41%。

    　　盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025 年归母净利润增速分别为193.3%/14.0%/9.7%。考虑公司商业运营行业领先，且规模持续增长，信用进一步修复，流动性压力有望缓解，维持“持有”评级。

    　　风险提示：业绩不及预期、规模增长不及预期、低线城市租金水平不稳定等风险。