投资要点

    　　事件：8 月30 日，新城控股发布2023 年半年度报告，2023 年上半年实现营业收入417.68 亿元，同比下降2.42%；归母净利润22.79 亿元，同比下降24.28%。

    　　点评：结算承压拖累业绩。地产开发结算规模下滑导致营收利润承压。上半年公司实现结算面积481.63 万方，同比-22.72%；实现结算金额448.97 亿元（含合联营项目），同比-18.28%。上半年公司地产开发业务营收363.4 亿元，同比-3.69%，开发业务毛利率12.23%，同比下降3.89pct。

    　　紧抓销售和资金回笼，实现有回笼的销售。2023 年1-7 月公司完成合同销售金额484.06 亿元，同比-36.35%；实现销售面积595.11 万平方米，同比-22.21%。

    　　根据克而瑞数据，2023 年1-7 月销售金额榜单排名第18 位，保持在TOP20。

    　　上半年公司销售受市场降温影响下行，但通过紧抓销售和资金回笼，公司实现485 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为114%。

    　　公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群。在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一二线城市占40%，长三角三四线城市占21%。全国重点城市群、重点城市全面开拓，相对优良的战略布局与丰富土地储备保障了公司的持续稳步发展。

    　　融资连续获增信支持。1）资信情况良好。截至2023 年6 月底，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,156 亿元，其中公司及子公司已使用授信307 亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。

    　　2）融资渠道相对畅通。公司完成11 亿元公司债的发行，综合票面利率为5.65%。同时，公司在境外发行总额为1 亿美元的无抵押固定利率债券。此外，公司融资成本也有所下降，2023 年上半年平均融资成本6.41%，较2022年下降11BP。3）发布定增预案，拟募集不超过80 亿元，用于项目开发建设及补充流动资金。4）未来有望受益商业地产类消费基础设施REITs 政策。

    　　商业经营稳定，持续贡献现金流。1-7 月累计租金61.36 亿元，累计同比增加11.8%。23 年公司商业运营目标为110 亿元，目前完成率55.8%，考虑到下半年是开业高峰，租金增速将进一步提升。截至8 月10 日，公司出租物业数量达148 座，总建筑面积1380.5 万平米。公司商业运营稳健，持续提供现金流，其经营情况进一步改善。

    　　投资建议：受益融资政策支持，信用有望进一步修复。公司“住宅+商业”双轮驱动，住宅销售规模保持TOP20，商业经营稳健，保持业绩增长态势。根据年报，维持公司23-24 年预测EPS 分别为1.62 元、2.05 元，按照2023 年8 月31 日收盘价，对应的PE 分别为8.9 倍和7.1 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。