事件描述

    　　公司2023Q1实现营收162.5亿元（-13.0%），归母净利润6.6亿元（+29.3%），扣非归母净利5.4亿（+0.4%）。

    　　事件评论

    　　毛利率提升稳定公司业绩表现，后续业绩或仍将逐步边际修复。2023Q1公司实现竣工而积270万平（+2.1%），完成全年目标的13.8%；但受结算结构影响营收端仍有所承压（-13.0%）。2023Q1公司综合毛利率21.5%（+2.4pct），也高于去年全年综合毛利率（200%）。尽管利息资本化比例下降带来财务费用一定程度增加，但在毛利率修复、投资收益提升、所得税率下降、结算端并表权益比例提升等共同作用下，公司业绩端表现用显优于营收，扣非归母净利同比+0.4%，归母净利润同比+29.3%（与扣非差异主要来自非流动资产处置损益）。后续展望方面，2022年末表内预收/结算达1.6X,全口径已售未结货值2622亿元，可结资源仍有保障；2023年竣工目标1959万平（-2.3%），开发收入端仍可维持大体稳定；结算毛利率进一步下行空间有限，高盈利商业运营总收入持续增长（2023年目标110亿），减值压力也大幅下降，预计公司后续业绩将逐步边际修复。

    　　重启拿地彰显公司信心，销售弹性需关注市场做复情况，受推货节奏、质量与市场信心等影响，公司销售端表现依旧承压，2023Q1实现销售金额215亿元〔-30.8%）、面积252万平（-20.0%）、均价0.85万元/平〔-134%）。在行业基本面逐渐企稳复苏的当下，财务安全仍为民企核心关注点，但部分优质民企已经开始适度补充优质土储，如2023Q1公司重启拿地，并在杭州临平区成功获取一宗优质土储。诚然，公司完全恢复正常拿地强度或仍需市场持续复苏，但重启拿地仍在一定程度上彩显了公司对于本身资金安全的信心公司在手土储规模仍有一定支撑（2022年末可售土储4915万平，62%位于一二线与长三角三四线）：2023年开工目标743万平〔较2022年实际值+39.3%），叠加滚存与潜在可开工土储，预计本年度销售有望逐步企稳，具体弹性或更大程度依托于市场枚复情况。

    　　自持业务稳健前行，资金链安全程度持续提升。2023Q1公司实现商业运营总收入25.3亿元（+4.8%），完成全年目标的23.0%，自持业务稳健发展。截至2022年末公司已开业145座吾悦广场，2023年公可计划新开业20座吾悦广场，商业运营收入规模110亿元，成为重要的现金流与盈利补充，且消费类公募RET3的放开更是对资金安全性与估值修复带来边际利好，积极偿还有息负债，2023Q1公司已偿还境内外公开市场债券11.83亿元。行业销售端逐渐恢复常态，自持业务捉供额外现金流补充，后续RET5与定增事项（不超过80亿元）的推进有助于提升资金安全性，也打开未来增长与估值空间。

    　　轻装前行再出发，估值重塑可期待。前期资金链、销售与业绩等压力已在当前估值充分体现，后续的积极变化值得重视。减值压力缓解，业绩重回正常轨道：市场信心修复，销售预期回腰；自持业务稳步扩张：RETs与定增事项打开增长与估值空间，预计公司20232025年归母净利为3948/57亿元，对应PE为9.2X7.6X6.4X,维持“买入评级。

    　　风险提示

    　　1、后续销售表现存一定不确定性；

    　　2、Rs与定增事项的推进存一定不确定性。