投资要点

    　　事件：

    　　2023 年4 月29 日，新城控股发布2023 年一季度报。公司实现营业收入162.5 亿元，同比减少12.99%，实现归母净利润6.6 亿元，同比增长29.31%；实现基本每股收益为0.29 元，同比增长26.09%；实现加权平均净资产收益率1.10%，同比增加0.25 个百分点。

    　　点评：

    　　业绩双位数增长，整体毛利率回升。2023 年第一季度，公司实现营业收入162.5 亿元，同比减少12.99%，实现归母净利润6.6 亿元，同比增长29.31%，整体毛利率21.5%，同比22年Q1 增加2.4pct。归母净利润提升的主要原因是：（1）整体毛利率回升，23Q1 为21.5%，同比22Q1 增加2.4pct；（2）资产处置收益增长，23Q1 为1.14 亿元，同比增长2035.4%，主要是处置工业用地产生收益；（3）投资收益增加，23Q1 为2.36 亿元，同比增长476.9%，主要是合联营项目交付毛利增加。

    　　商业运营稳健，轻重并举规模持续增长。截至2023 年一季度，公司实现商业运营总收入25.26 亿元，同比增长4.8%，稳步提升。公司在全国140 个城市布局 194 座吾悦广场，其中轻资产37 座。已开业及委托管理在营数量达145 座，共计自持124 座，开业面积达1,319.74 万平方米，出租率93.55%。

    　　销售随行业下滑，土地储备一二线和长三角占比高。2023 年一季度实现合同销售金额 215.1亿元，累计同比-30.8%，销售面积251.8 万平方米，累计同比-20.0%。根据中指数据，公司2023 年Q1 销售金额位列行业第19 位，保持TOP20。2022 年底，公司一、二线城市约占公司总土地储备的 40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的22%。

    　　受益供给端政策支持，22 年发债情况改善。（1）2022 年公司共发行公开市场债券合计49.71亿元，加权平均利率5.16%。融资成本进一步下降，公司整体平均融资成本为6.52%，较2021 年末下降5BP。（2）2022 年公司获得各大银行给予集团授信总额度合计为1,206 亿元，同时公司获得银行共计1,400 亿元授信。（3）发布定增预案，拟募集不超过80 亿元，用于项目开发建设及补充流动资金。（4）未来有望受益商业地产类消费基础设施REITs 政策。

    　　投资建议：受益融资政策支持，信用有望进一步修复。公司“住宅+商业”双轮驱动，住宅销售规模保持TOP20，商业经营稳健，保持业绩增长态势。根据一季度报，维持公司23-24 年预测EPS 分别为1.62 元、2.05 元，按照2023 年5 月4 日收盘价，对应的PE 分别为9.4 倍和7.4 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。