净利润明显提升。2023 年一季度，公司实现营业收入162.52 亿元，同比下降12.99%；归母净利润6.58 亿，同比增长29.31%；基本每股收益0.29 元，同比增长26.09%。公司2023 年一季度结算毛利率和净利率分别为21.48%和4.3%，较2022 年年底分别提升1.45 和2.93 个百分点。公司2023 年一季度资产处置收益和投资收益增加明显，我们认为是由于处置工业用地和联营交付毛利增加所致。

    销售业绩不及2022 年同期水平。2023 年3 月，公司实现合同销售金额约79.20 亿元，比2022 年同期下降33.81%；合同销售面积约91.75 万平方米，比2022 年同期下降21.38%。公司2023 年1-3 月实现累计合同销售金额约215.05 亿元，比2022 年同期下降30.76%，累计合同销售面积约251.78 万平方米，比2022 年同期下降20.04%。

    商业资产贡献稳定租金收入。2023 年1-3 月公司商业运营总收入为25.26 亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；2022 年同期公司商业运营总收入为24.10 亿元（即含税租金收入）。2023 年一季度，公司商业运营总收入为25.26亿元，较2022 年同期24.1 亿元有所提升，出租率为93.55%。

    定增预案已提交至上交所。公司于2023 年3 月13 日召开第三届董事会第十四次会议及第三届监事会第十次会议，同意终止2016 年度非公开发行A 股股票事项并不再就该事项向证券交易所提交发行上市注册申请文件，并于第三届董事会第十四次会议及2023 年第二次临时股东大会审议通过了公司2023 年度向特定对象发行 A 股股票的相关议案。2023 年3 月14 日，公司已向上交所提交相关文件。

    投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司业务发展逐步进入正循环，“地产+商业”双轮驱动模式日趋成熟，商业C-REITS 为企业持续价值重估带来机遇，我们预测公司2023 年EPS 为2.00 元，给予公司2023 年10-12倍PE 估值，对应市值区间为451-541 亿元，对应合理价值区间为每股19.99-23.99 元。

    风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。