事项：

    　　公司公布2022年年报，全年实现营收1154.6亿元，同比下降31.4%，归母净利润13.9亿元，同比下降88.9%。公司拟定的2022年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

    　　平安观点：

    　　多因素致业绩承压，未结资源仍旧充足：2022年公司实现营收1154.6亿元，同比下降31.4%，归母净利润13.9亿元，同比下降88.9%。利润增速低于营收主要因：1）销售、管理、财务费用率同比提升4.6个百分点至11.3%；2）投资收益同比减少17.3亿元；3）公允价值变动收益同比减少17.4亿元；4）资产减值损失同比增加11.2亿元。期末公司已售未结面积2913.6万平米，合同负债与预收款合计1654.9亿元，未结资源仍旧充足。2023年计划竣工1958.7万平米，同比微降2.3%，降幅较2022年（-39.1%）明显收窄。

    　　销售面积排名十三，计划开工同比增长：2022年公司销售金额1160.5亿元，同比下降50.4%，销售面积1191.5亿元，同比下降49.4%，销售均价9740元/平米，同比下跌1.9%。销售金额、销售面积位居中指排行榜第19位、第13位。2022年公司新增土地储备2宗，总建面28.5万平米、总地价27.7亿元。2023年计划新开工742.7万平米，同比增长39.3%。

    　　商业地产发展良好，不断夯实市场占位：2022年公司商业运营总收入100.1亿元，同比增长15.8%。年内完成15座吾悦广场开业；年末在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量145座，开业面积1319.7万平米，出租率95.1%。期末吾悦广场合作品牌铺位2.8万家，合作品牌总数1.1万个，联发品牌57个，标杆品牌53个，以多元品牌矩阵匹配商业需求。2023年计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

    　　紧抓销售资金回笼，积极争取公开市场融资：2022年公司实现1329亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率115%。2022年在监管支持下，公司先后发行10亿元2022年度第一期中期票据、10亿元2022年度第二期中期票据及20亿元2022年度第三期中期票据。同时完成境外优先绿色美元票据发行，募集资金1亿美元。期末公司整体平均融资成本6.52%，同比下降5BP；表内融资余额712.7亿元，合联营公司权益有息负债60.6亿元。

    　　投资建议：由于公司结转项目规模、利润低于预期，叠加减值计提、公允价值变动收益波动等因素影响，下调公司2023-2024年EPS预测至1.90元（原为4.22元）、2.05元（原为4.49元），新增2025年EPS预测为2.15元，当前股价对应PE分别为8.6倍、8.0倍、7.6倍。尽管短期经营业绩压力仍存，但公司积极争取回款融资，可售及未结资源仍旧充足，2023年计划新开工增长彰显发展信心，“住宅+商业”双轮驱动模式亦有助于中长期行稳致远，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：1）若后续政策支持力度不足，金融机构风险厌恶程度上升，可能带来公司融资渠道受阻、现金流承压风险；2）若楼市修复持续性不及预期，可能导致公司盈利能力持续承压、减值计提超出预期，以及经营受损、资金压力进一步加剧风险；3）疫情反复风险。