商业收入持续增长，拟定增募资不超80 亿元，维持“买入”评级新城控股发布2023 年2 月经营简报，公司商业运营收入持续增长，于2 月恢复公开市场拿地，资金状况相对稳健。同时公司发布定增募预案，拟募资不超80亿元，若顺利实施也将提升公司资金实力。我们维持盈利预测，预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为29.9、56.7、68.9 亿元，EPS 分别为1.32、2.51、3.05 元，当前股价对应PE 估值分别为13.2、7.0、5.7 倍，维持“买入”评级。

    　　销售金额降幅收窄，商业收入持续增长

    　　公司2023 年2 月实现合同销售金额约78.09 亿元，同比减少30.47%；销售面积约88.80 万平方米，同比减少25.06%，销售降幅同比收窄，其中江苏销售金额占比37.0%，长三角销售金额占比达55.7%。公司1-2 月累计合同销售金额约135.85亿元，同比减少28.85%，累计销售面积约160.03 万平方米，同比下降19.25%。

    　　得益于春节返乡消费需求和疫情管控放松，公司1-2 月商业运营总收入为16.73亿元，同比增长4.17%，我们认为在2023 年消费复苏的预期下，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期。

    　　获取杭州综合用地

    　　2 月公司通过挂牌方式取得杭州临平区综合用地，地块规划建面33.35 万方，包含约13 万方的商业综合体用地，成交总价24.6 亿元，溢价率11.82%。本次公开市场获取核心城市的优质地块也表明公司投资策略边际改善，展现了公司相对稳健的资金状况。

    　　拟增发募资不超过80 亿元

    　　公司披露非公开发行预案，拟增发不超过现有股本的30%（对应6.77 亿股），募资不超过80 亿元，投向6 个地产项目56 亿元以及补充流动资金24 亿元。6 个项目均为在建项目且均已预售，是公司“保交楼、保民生”的重要工程。6 个募投项目分别位于温州、东营、重庆、泰安、宿迁、大同，项目平均销售净利率4.0%。本次定增将提升公司资金保障及偿债能力。

    　　风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。