发布定增预案，维持“买入”评级

    3 月13 日公司发布非公开发行A 股股票预案，由于方案尚需等待证监会核准，我们维持2022-2024 年EPS 分别为1.13/1.83/2.42 元的预测，参考可比公司2024 年9 倍PE 估值，作为一家财务相对稳健的民企，公司商业外拓积极，双轮驱动路径日益清晰，中债增信成功发债以及本次再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性，分红计划顺延至2025 年彰显公司诚意，我们认为公司2024 年合理PE 估值为9.5 倍，目标价22.99 元（前值23.23元，2024 年PE9.6x），维持“买入”评级。

    拟定增不超过80 亿，用以在建项目开发以及补充流动资金16 年公司曾发布定增计划并获发审委通过，但因地产融资管控未能成行，13 日公司公告终止该定增，发行新预案，拟向不超过35 名特定对象发行不超过6.77 亿股股票，不超过发行前总股本的30%，募资总额不超过80 亿，较2016 年预案发行总额+111%。本次募集资金拟投向公司位于重庆、东营等6 个在建项目，项目均定位于首置首改型普通住宅产品，各项目均已预售，此外，募资额中24 亿用于补充流动资金。本次预案发布标志着公司的“第三支箭”迈出坚实的一步，如若成功发行，叠加去年12 月150 亿额度中票注册，意味着三箭齐发，公司现金流将得到进一步补充，为未来发展蓄势。

    销售降幅收窄，商业运营收入保持增长

    23 年1-2 月公司地产销售额135.9 亿元，销售面积160 万方，同比分别-28.9%和-19.3%，较22 年同比降幅分别收窄21.5 和30.1pct。商业运营板块收入维持增长。1-2 月合计商业运营收入16.7 亿元，尽管受疫情影响，同比依然增长4%。截至23 年2 月末，公司累计开业的商业项目达141 座，其中自持商场126 个，业绩贡献持续提升。公司充沛的持有商业物业为其融资渠道的稳定性增加砝码。

    重新探索土地市场机会，再融资以及REITs 机遇或将打开扩张空间2 月公司开始重新回归土地市场，获取杭州一块综合性用地，地价合计24.6 亿，建面约33.3 万方。这意味着公司依然有扩张的主观能动性，而本次再融资机遇的把握有望为公司重启扩张提供财务支持。此外，随着国内REITs 的持续扩围，作为商业+住宅双轮驱动的代表性房企，未来也有望受益于REITs 东风，促进存量盘活，打开扩张空间。

    风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。