投资要点：

    预告2022 年业绩6.3~37.8 亿元、同比-70%~-95%，预计业绩触底、轻装上阵。公司发布2022 年业绩预减公告，经公司财务部门初步测算，预计公司 2022 年实现归母净利润6.3-37.8 亿元，同比减少70%-95%；扣非归母净利润为5.1-30.7 亿元，同比减少70%-95%；业绩大幅下降主要原因：1）受整体市场环境、疫情及结转项目的结构变化，2022 年公司房地产项目结转收入及毛利同比有较大幅度的减少；2）计提的资产减值准备同比增加。考虑到公司商场业务业绩的持续稳定贡献以及连续两年的计提减值后轻装上阵、以及预计地产业务今年在销售和融资两方面将逐步底部改善，我们预计公司的总体业绩也将逐步触底改善。

    2022 年含税租管费100 亿、同比+16%，商场业务稳步成长、料将受益于消费复苏。截至2022 年末，公司在手194 个吾悦广场，其中轻资产37 个；其中Q4 新拓展1 个轻资产。公司已开业商场140 个（含轻资产16 个），2022 新开业15 个（含轻资产6 个）；其中Q4 新开业6 个、含轻资产4 个。公司累计开业GRA/GLA 为1,323/797 万平，分别同比+12%/+12%，规模及运营能力排名行业前列。2022 公司实现含税租管费100.06 亿元，同比+15.8%；其中Q4 实现含税租管费28.11 亿元，税后租管费26.24 亿元、同比+11.0%、环比+13.4%；出租率95.15%，环比22Q3 末+0.03pct、同比21 年末-2.74pct。

    分区域来看，江苏、浙江和安徽分别贡献2022 年租管费收入的32%、15%和8%，构成GLA 的28%、11%和9%。

    新增注册150 亿债券额度、覆盖23 年到期公开债110 亿，安全性大幅提升。一方面，总体财务稳定。至22Q3 末，公司处于三条红线绿档，剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为68.5%/43.8%/1.3 倍。另一方面，公司融资逐步改善。5 月发行10 亿元CRMW中票/6.5%/2+1 年；9 月发行22 新城控股MTN002，由中债增信提供连带全额担保，发行10 亿元/3.28%/3 年，成为首批中债担保试点发行房企之一。此外，公司安全性大幅提升。11 月11 日公告已拟向交易商协会申请新增150 亿元债务融资工具的注册额度，12月3 日完成注册、成为第二家受益“第二支箭”新增注册额度的民营房企，12 月9 日完成发行中票20 亿元/3 年/4.3%。本次新增注册150 亿债券额度将全额覆盖23 年到期境内外债合计110 亿元，推动公司安全性大幅提升。

    投资分析意见：业绩触底，商场稳增，融资改善，维持“买入”评级。新 城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长；同时我们相信公司将凭借优秀管理能力和优质的资产组合在新行业格局下实现更长期、并更有质量的增长。考虑到公司房地产销售和业绩承压，但商场收入稳定增长、同时融资安全性大幅提升，我们下调公司22-24 年每股盈利预测分别为0.98/1.99/2.45 元（原3.33/3.49/3.65元），对应22/23 年PE 为21X/10X，对应PB 仅0.8 倍，公司业绩短期低于预期，但中长期融资改善趋势不变，并且商场规模优势领先、贡献占比提升，预示后续盈利能力将改善，维持“买入”评级。

    风险提示：调控超预期收紧，去化率不及预期，疫情影响商场运营。