商管业务保持增长，行业下行减值增加，维持“买入”评级新城控股发布2022 年年度业绩预告，受行业销售下行、结转项目变化及计提减值增加的影响，公司2022 年结算业绩不及预期。公司吾悦广场租金收入保持增长，作为示范民企在融资端获得授信额度和发债支持。我们下调盈利预测，预计2022-2024 年新城控股归母净利润分别为29.9、56.7、68.9 亿元（原值为81.2、85.7、96.8 亿元），EPS 分别为1.32、2.51、3.05 元，当前股价对应PE 估值分别为16.9、8.9、7.3 倍。公司商管业务持续扩张，吾悦广场轻重并举，未来业绩回升可期，维持“买入”评级。

    行业下行计提减值增加，归母净利润同比下降公司预计2022 年度实现归属于上市公司股东的净利润为6.3 亿元至37.8 亿元，同比减少70%至95%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 5.1亿元至30.7 亿元，同比减少70%至95%。公司业绩预减主要因为：（1）疫情散发影响竣工进度、行业销售市场下行及结转项目结构变化导致房地产结转收入和毛利下降；（2）受整体市场环境影响，公司计提减值增加。

    销售业绩同比承压，运营收入保持增长

    公司2022 年累计销售金额约1160.5 亿元，同比下降50.4%；累计销售面积约1191.5 万方，同比下降49.4%，销售业绩完成情况不及预期。2022 年公司商业运营总收入为100.1 亿元，同比增长15.8%，其中长三角租金收入贡献占比达56.8%，全年因疫情租金减免导致收入减少3.13 亿元。截至2022 年底，公司开业吾悦广场126 座，可供出租面积796.5 万平方米，疫情影响下整体出租率下滑至95.15%，江苏和浙江等深耕区域出租率仍维持97%以上，经营情况保持相对稳定。

    融资渠道重新打开，作为示范民企获得支持

    公司2022 年公开市场发行债券约43 亿元，在民营房企中发债规模保持前列，11月公司150 亿元储架式发行获交易商协会受理，同时获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持，融资渠道畅通。

    风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。