核心观点：受疫情和市场下滑影响，公司结算进度不及预期并计提较大体量减值，业绩预计下滑70%-95%。公司作为高信用民企代表，开发销售型业务依然稳健，同时持有型业务将充分受益于疫情管控放开后的消费复苏，高毛利租金收入增长可期，在作为其业绩重要支撑的同时，也将进一步提升其估值水平。证监会提出将研究公募 RETIs 扩展至商业不动产领域，公司也有望因此受益。公司业绩当前已经逐步触底，预计在未来销售复苏和租金增长的双重推动下，业绩将稳步修复。

    　　事件

    　　公司发布2022 年业绩预减公告，预计2022 年度实现归母净利润6.3 亿元到 37.8 亿元，同比减少 70%到 95%。

    　　简评

    　　业绩呈较大幅度下降，主要受结转下降和减值增加影响。2022年公司预计实现归母净利润6.3-37.8 亿元，较2021 年126.0 亿元下降70%-95%。公司预计业绩出现较大降幅的原因在于：1）2022年房地产项目结算收入及毛利较2021 年有较大幅度下滑；2）2022年计提的资产减值准备同比增加。

    　　销售位列民营房企前列，商业有望迎来新增长。2022 年新城控股实现销售金额1160.5 亿元，同比下降50.4%；根据克而瑞榜单，公司销售排名行业第19 名，位列民营房企第7，行业下行期仍保持前列。截至2022 年年末，公司持有已开业吾悦广场 126 个，管理输出的已开业吾悦广场共14 个，另有5 个已签约的吾悦广场处于交接过渡期；2022 年公司实现商业运营总收入100.1 亿元，同比增长15.9%，保持稳定的开业节奏与运营效率。根据美团数据，2023 年春节假期前6 天生活服务业日均消费规模相比2019年春节增长66%，随着疫情形势的好转，线下商业热度正处于快速恢复进程中，公司旗下商业也将有望迎来新的增长。

    　　优质运营获持续认可，融资通畅保障债务偿还。2022 年公司公开市场发债约43 亿元，加权平均利率仅4.72%；作为优质民营房企的代表，公司5 月份通过信用风险缓释凭证成功发行10 亿元中票，9 月、12 月获中债增进全额担保支持分别成功发行10 亿元、20 亿元中票；公司于12 月获得的150 亿元储架式发行注册额度　　中，仍有130 亿元未使用。2023 年公司的公开市场到期债务共122.4 亿元，储架式发行额度可予以覆盖，保障债务偿还。

    　　下调盈利预测，维持买入评级。受疫情和市场下滑影响，公司结算进度不及预期并计提较大体量减值，我们下调公司2022~2024 年EPS 为1.37/2.33/3.34 元（原预测为4.77/4.89/5.10 元）。公司作为高信用民企代表，开发销售型业务依然稳健，持有型业务方面，截至2022 年末开业及在建项目已达194 座，布局于全国140 个大中城市，将充分受益于疫情管控放开后的消费复苏，高毛利租金收入增长可期，并将在公司业绩构成中占有更高比重，商业地产较住宅开发往往享有更高估值，公司作为商业地产龙头，同时将享有估值溢价，预计其估值中枢未来将有较大幅度的提升。此外，证监会提出将研究公募 RETIs 扩展至商业不动产领域，公司也有望因此受益。维持买入评级和目标价33.39 元不变。

    　　风险提示：1）销售方面，市场仍在持续下行，同时疫情如再次反复可能导致推盘节奏会不及预期。公司在三四线城市有较多土储，如果市场持续无法回暖，或对公司现金流造成拖累。2）商业方面，疫情管控放开后第一波冲击高峰已过，后续面临继续冲击的可能，每一轮的冲击都会对消费造成较大的负面影响，如果后续毒株较强，消费的修复之路或将被中段。同时消费复苏的核心在于居民收入的提升和预期的改善，尽管当前消费场景已经得到较大程度的修复，但如果居民信心不足，收入难以实质提高，则储蓄将依然维持高位，消费难以实质性增长。