投资要点：

    　　拟新增注册150 亿债券额度、覆盖23 年到期公开债110 亿，安全性大幅提升。一方面，总体财务稳定。至22Q3 末，公司处于三条红线绿档，剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为68.5%/43.8%/1.3 倍。另一方面，公司融资逐步改善。5 月发行10 亿元CRMW中票/6.5%/2+1 年；9 月发行22 新城控股MTN002，由中债增信提供连带全额担保，发行10 亿元/3.28%/3 年，成为首批中债担保试点发行房企之一。此外，公司安全性大幅提升。11 月11 日公告已拟向交易商协会申请新增150 亿元债务融资工具的注册额度，成为第二家受益“第二支箭”新增注册额度的民营房企。公司年内已无应偿境内外公开债，23年到期境内外债合计110 亿元，本次拟新增注册150 亿债券额度、将全覆盖23 年到期公开债，由此将推动公司安全性大幅提升。

    　　商场运营稳定、前10 月租管费81 亿元，2022E 租管费105 亿元、同比+22%。商业运营业务方面，前10 月，公司累计含税租管费80.7 亿，完成全年目标的77%。公司计划2022 年实现商业总收入 105 亿元、同比+22%。截止10 月末，公司已开业商场136 个（含轻资产12 个）；其中Q3 新开业7 个、含轻资产2 个，10 月新开业2 个。住宅开发业务方面，前10 月，公司累计销售额1,030 亿元，同比-47%；销售面积1,045 万平，同比-44%；销售均价9,848 元/平，同比-4%。前10 月中公司新增拿地一块，即5 月取得河南省商丘市商业用地，面积1.6 万平，对应金额2,826 万元。

    　　投资分析意见：新增注册150 亿债券额度，全覆盖23 年到期公开债，维持“买入”评级。

    　　新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长；同时我们相信公司将凭借优秀管理能力和优质的资产组合在新行业格局下实现更长期、并更有质量的增长。考虑到房地产销售承压，我们下调公司22-24 年每股盈利预测分别为3.33/3.49/3.65 元（原3.90/4.08/4.41 元），对应22PE 仅5.6X，对应PB 仅0.69倍，同时考虑到本次公司拟新增注册150 亿债券额度、将全覆盖23 年到期公开债，由此将推动公司安全性大幅提升，维持“买入”评级。

    　　风险提示：调控超预期收紧，去化率不及预期，疫情影响商场运营，新增150 亿元债务融资工具的注册额度事项尚存在不确定性。