结算规模下降，毛利水平企稳

    新城控股发布2022 年三季报，1-9 月公司实现营收617.5 亿元，同比下降43.4%；实现归母净利润33.5 亿元，同比下降43.1%，其中三季度归母净利润同比下滑78.5%；基本每股收益1.48 元，同比减少43.3%；毛利率同比提升1.45 个百分点至21.29%，净利率同比下降0.25 个百分点至5.94%，盈利能力承压。公司开发业务结算规模下滑影响业绩，我们下调盈利预测，预计2022-2024 年新城控股归母净利润分别为81.2、85.7、96.8 亿元（原值为104.7、158.1 和182.1 亿元），EPS 分别为3.59、3.79、4.28 元，当前股价对应P/E 估值分别为3.7、3.5、3.1 倍。

    我们持续看好公司“双轮驱动”战略，商管业务稳步扩张，维持“买入”评级。

    销售较为低迷，投资保持谨慎

    公司2022 年1-9 月实现合同销售额938.75 亿元，同比下降45.04%；实现合同销售面积952.12 万方，同比下降41.73%，其中江苏销售额占比达28.9%，对业绩贡献显著。公司投资保持谨慎，截至2022H1 土储面积1.31 亿方，可满足2-3 年的开发需求，布局结构较均衡。受销售不及预期及疫情影响，1-9 月公司竣工面积914.44 万方，同比下降59.9%，影响公司结算业绩。

    吾悦持续扩张，商业运营稳中向好

    2022 年三季度公司新开业了7 座吾悦广场，截至2022Q3 在营吾悦广场数量达134 座，可出租面积757.4 万方；1-9 月实现商业运营总收入为71.95 亿元，同比增长18.1%；开业商场平均出租率达95.12%，经营情况稳中向好。公司2022H1物业出租毛利率达72.2%，收入持续增长有助于公司盈利水平释放。

    融资渠道较为畅通，年内公开债务全部还清

    2022 年1-9 月公司完成了20 亿元中期票据和1 亿美元优先绿色票据的发行，其中9 月发行的10 亿元中期票据票面利率仅3.28%，展示了资本市场对公司的长期看好。1-9 月公司已偿还境内外公开债务104.8 亿元，且已提前偿还22.9 亿元公司债，年内已无需偿付公开市场到期债券及票据。

    风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。