事件：2022 年10 月28 日，公司发布22 年三季报。22 年前三季度，公司实现营收617.5 亿元，同比减少43.4%；扣非归母净利润29.0 亿元，同比减少46.0%。

    　　点评：前三季结算进度滞缓，商业稳健成长，销售继续承压，年内偿债压力缓释。

    　　竣工迟滞拖累结算，经营效率小幅下滑：22 年Q3，公司实现营收189.5 亿元，同比减少36.9%；归母净利润3.4 亿元，同比减少78.5%，归母净利率为1.8%；单季度毛利率为19.9%，22 年各季度毛利率皆稳定在19%以上水平；整体上，Q3 结算减速，毛利率下滑趋势得到稳定，核心盈利水平仍承压。22 年前三季度，公司累计实现营收617.5 亿元，同比减少43.4%；归母净利润33.5 亿元，同比减少43.1%，归母净利率为5.4%；毛利率为21.3%，同比提高1.5pct。公司前三季度业绩下滑显著，主要原因包括：1）竣工及交付进度放缓，Q3 实现竣工面积260.8 万平米，仅完成下半年竣工计划的14.8%；2）期间费率（含销售、管理、财务费用）同比提升3.6pct；3）投资收益同比减少88.8%，其中对合联营公司的投资收益同比减少69.7%。展望全年，竣工及交付完成进度对公司全年业绩表现影响重大，费效管控仍有提升空间。

    　　商业稳步拓展，打造新增长极：22 年Q3，公司新开业7 座吾悦广场，其中5家为自营管理，商业版图保持稳健成长速度。22 年1-9 月，公司商业运营总收入71.95 亿元，同比增长18.1%，其中租金收入67.2 亿元，同比增长17.5%。

    　　截至22 年Q3，公司已出租的商业物业达134 座，整体出租率95.12%，出租率维持高水平，为公司提供稳定经营现金流，长期将作为公司穿越周期的重要支撑。

    　　销售端仍待起色：22 年前三季度，公司实现全口径销售额938.8 亿元，同比下降45.0%，较22 年H1 同比降幅仅收窄0.4pct；累计合同销售面积952.1 万平米，同比下降41.7%。整体上，公司销售承压显著，修复速度缓慢。

    　　信用保持稳定，有息负债可控：22 年前三季度，公司加强开源节流，实现经营现金净流入166.5 亿元。截至22 年三季度末，公司已如期偿还完22 年内所有需偿付的境内外公开市场融资债务，有效维护融资信用；公司长期借款、长期应付债券以及短债规模较年初下降明显，表外权益有息负债合计67.7 亿元。

    　　盈利预测、估值与评级：公司围绕“双轮驱动”战略，地产开发与商业管理业务稳健发展，财务运营稳健，融资持续回暖。考虑公司结算进度放缓与销售下行，下调22-24 年公司预测EPS 为4.64 元、5.46 元、5.70 元（分别下调12.3%、9.6%、14.5%），当前股价对应PE 分别为3.0/2.5/2.4 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售与商业出租不及预期，竣工交付不及预期，市场下行超预期等。