事件：公司发布2022 年三季度报告，公司前三季度共实现营业收入617.54亿元，同比下降43.41%；归母净利润33.49 亿元，同比下降43.08%；每股收益1.48 元/股。

    　　收入业绩下降，毛利率有所提高

    　　公司2022 年前三季度实现营业收入617.54 亿元，同比下降43.41%；归母净利润33.49 亿元，同比下降43.08%。公司前三季度的毛利率为21.29%，较去年同期提升1.45pct；净利率为5.94%，较去年同期下降0.25pct。净利率不升反降的原因源于：1）前三季度投资净收益为1.01 亿元，同比下降88.79%；2）费用管控层面，销售费用率和管理费用率分别为3.78%、5.62%，分别较去年同期提高0.29pct、2.27pct。

    　　销售有所承压

    　　根据经营公告，公司2022 年前三季度共实现销售金额938.75 亿元，同比下降45.04%；销售面积952.12 万方，同比下降41.73%；对应销售均价9860元/平米，同比下降5.68%。公司前三季度的销售金额和面积同比降幅增加0.42pct、2.19pct。前三季度江苏省的销售面积275.56 万方，占总销售面积的28.94%，较去年同期所占比例下降2.54pct。公司2022 年前三季度竣工914.44 万方，其中第三季度竣工260.88 万方。

    　　积极偿还债务，降低负债压力

    　　公司第三季度已偿还境内外公开市场债券28.31 亿元，截至10 月26 日，公司年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据。截至2022年三季度末，公司短期借款24.82 亿元、一年内到期的非流动负债231.72亿元，短债合计256.54 亿元，公司在手货币资金345.08，由此计算的货币资金是短债的1.35 倍。

    　　商业稳定增长，强运营助力轻资产扩张

    　　根据经营公告，公司2022 年前三季度的商业运营总收入71.95 亿元，同比增长18.13%。前三季度租金收入实现57.18 亿元，其中第三季度租金收入23.14 亿元。截至2022 年三季度末，公司总可供出租面积达到757.43 万方，2022 年9 月30 日出租物业的出租率为95.12%。公司在第三季度共新开业7 座吾悦广场，其中安庆汇峰吾悦广场和宿迁沭阳吾悦广场为委托经营管理的吾悦广场。

    　　投资建议：公司2022 年前三季度收入和业绩均有所下降，但毛利率有所提高。销售下降，量价均承压。财务方面，公司积极偿还债务，降低负债压力。商业领域稳定增长，高出租率体现了公司较强的运营能力。我们维持预计公司2022-2024 年归母净利润95.65、95.71、97.99 亿元，EPS 为4.23、4.23、4.33 元/股，对应PE 为3.26X、3.26X、3.18X，维持“买入”

    　　评级。

    　　风险提示：房屋价格大跌、商业经营不及预期、宏观经济不及预期