事件：公司发布2022 年半年报，公司2022 年上半年实现营业收入428.03 亿元，同比下降45.89%；归母净利润30.10 亿元，同比下降30.11%；基本每股收益为1.33 元/股；销售额651.6亿元，同比下降44.62%。

    收入业绩下降，毛利率上扬

    2022 年上半年，公司实现营业收入428.03 亿元，同比下降45.89%；归母净利润30.10 亿元，同比下降30.11%。归母净利润同比增速好于收入，主要源于：1）毛利率上涨，公司2022 年上半年毛利率为21.90%，较去年同期上涨2.31pct，其中房地产开发销售业务的毛利率为16.12%，较去年同期下降0.99pct，物业出租管理业务的毛利率为72.22%，较去年同期提升1.64pct；2）今年上半年资产减值损失为1.63 亿元，去年同期为9.99 亿元，资产减值损失大幅减少；3）信用减值变化1.29 亿元，去年同期为-2.91 亿元，今年上半年由负转正。费用率方面，2022 年上半年公司的销售费用率、管理费用率分别为3.97%、4.77%，分别较去年同期上涨0.51、1.86pct。

    销售同比下降，投资深耕重点区域

    2022 年上半年，公司实现销售金额651.6 亿元，同比下降44.62%；销售面积657.2 万方，同比下降39.54%；对应的销售均价9915 元/平米，同比下降8.41%。从区域上看，江苏省销售金额占总销售金额的35.53%，较2021 年全年的34.11%略有提升。2022 年上半年公司实现760.30 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率117%。土地储备方面，公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。截至2022 年6 月30 日，公司土地储备1.31 亿方，可满足未来2-3 年的开发运营所需，其中一、二线城市约占总土储的37.05%，长三角区域的三、四线城市约占总土储的29.46%。

    租金收入同比增长，运营管理能力优秀

    2022 年上半年，公司商业运营总收入为47.18 亿元，较去年同期39.38 亿元同比增长19.81%；其中吾悦广场实现租金收入43.96 亿元，同比增长16.57%。截至2022 年6 月30 日，公司实现135 个大中城市的布局，吾悦广场开业面积1189.06 万方，出租率达到96.10%。吾悦广场通过提高信息化、智能化、数字化水平，降低管理、运行和经营成本，提高运营管理能力。

    财务保持稳健，融资成本下降

    截至2022 年6 月30 日，公司剔除预收账款后的资产负债率67.06%，净负债率为48.37%，扣除预售监管资金等货币资金后的现金短债比为1.06，三道红线保持绿档，有效防范风险。2022年上半年，公司整体平均融资成本为6.5%，较2021 年整体平均融资成本6.57%有所下降。公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，截至2022 年6 月30 日，公司获得各大银行给予的授信总额度为1084 亿元，公司及子公司已使用授信280 亿元。

    投资建议：公司上半年收入和业绩有所下滑，但公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，财务保持稳健。公司开发运营双轮驱动，商业运营收入同比快速增长，对公司业绩贡献逐步提高。基于此，我们下调2022-2024 年归母净利润至95.65、95.71、97.99 亿元（原值为128.61、133.64、140.78 亿元），对应EPS 为4.23、4.23、4.33 元/股，对应PE 为4.80X、4.80X、4.69X，维持“买入”评级。

    风险提示：新房销售不及预期，宏观经济不及预期，购物中心销售额不达预期，政策调控风险，财务风险