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    公司公告2022 年中报，实现营业收入428 亿元，同比下降45.9%，实现归母净利润30 亿元，同比下降30.1%。

    简评

    交付减少导致业绩下滑，租金成为业绩重要支撑。公司上半年实现营业收入428 亿元，同比下降45.9%，实现归母净利润30 亿元，同比下降30.1%。营收下滑主要是由于交付减少，报告期内公司实现60 个项目交付，去年同期为126 个，归母净利润表现好于营收主要有以下原因：1）报告期内实现毛利率21.9%，相较去年同期提高2.3 个百分点，主要是由于高毛利租金收入占比提高，报告期内物业出租及管理收入43.8 亿元，同比提高20.3%，在营收中占比10.3%，相较去年同期提高5.7 个百分点，租金收入毛利率72.2%，相较去年同期提高1.6 个百分点；2）资产减值损失1.6 亿元，同比减少84%。

    高效回笼保障现金流安全。报告期内公司实现销售金额652 亿元，同比下降44.6%，实现销售面积657 万方，同比下降39.5%，销售金额和销售面积分别位列百强房企第14 位和第6 位。实现全口径回款金额760 亿元，回笼率为117%，高效回笼有助于保障公司现金流安全。截至报告期末，公司拥有土储1.3 亿方，可满足未来2~3 年的开发需求，其中37.1%位于一二线城市，29.5%位于长三角三四线城市，相对优良的布局保障了公司的稳健发展。

    租金收入保持双位数增长。公司综合体项目已经完成全国化布局，截至报告期末，公司已于135 个城市布局189 个项目，开业面积1189 万方，出租率96%，报告期内吾悦广场实现租金收入44 亿元，同比提高16.6%，已经成为公司业绩的重要稳定器。此外，公司研究城市更新项目、城市型康养综合体作为业务转型的新方向，报告期内，泰州海陵项目作为城市更新项目的代表成功运营，已成为泰州新的消费中心，康养综合体方面则打造南京新城心颐荟，作为公司落地的第一个城市型康养综合体。

    财务状况健康，信用逐步修复。截至报告期末，公司“三道红线”

    位于绿档，剔除预收账款后的资产负债率为 67.1%，净负债率为48.4%，现金短债比为 1.06，财务状况健康。报告期内公司完成10 亿元中票发行，同时在境外发行1 亿美元绿色优先票据，信用 逐步修复，有助于公司后续债务的偿还。

    下调盈利预测，维持买入评级。由于受疫情影响，公司结算进度不及预期，我们下调公司2022~2024 年EPS为4.77/4.89/5.10 元（原预测为5.80/6.23/6.93 元），公司作为高信用民企代表，开发销售型业务依然稳健，同时持有型业务租金成为其业绩的重要支撑。参照可比公司平均，给予公司7x 市盈率，对应目标价33.39 元，维持买入评级。

    风险提示：调控政策超预期；居民消费下滑；疫情反复超预期。