运营收入稳步增长，股份回购彰显管理层强大信心，维持“买入”评级新城控股7 月19 日通过集中竞价交易方式回购股份34.75 万股，2022 年来首次回购，彰显管理层信心。公司商业运营收入稳步提升，作为五家发债示范民企之一获得发债支持。公司商管业务持续扩张，吾悦广场轻重并举，未来业绩可期。

    　　我们维持盈利预测不变，预计2022-2024 年新城控股归母净利润分别为131.2、138.5、147.1 亿元，EPS 分别为5.79、6.12、6.50 元，当前股价对应PE 估值分别为3.6、3.4、3.2 倍，维持“买入”评级。

    　　销售业绩不及预期，商业运营收入实现增长

    　　公司1-6 月累计销售金额约651.6 亿元，同比下降44.6%；累计销售面积约657.2万平方米，同比下降39.5%，业绩完成情况不及预期，但表现略好于克而瑞百强房企50.7%的销售降幅。1-6 月公司商业运营总收入为47.18 亿元，同比增长22.3%，其中长三角租金收入贡献占比58.0%，目前开业吾悦广场127 座，可供出租面积718.0 万平方米，整体出租率96.03%，经营情况稳中向好。

    　　融资渠道重新打开，完成年内首次股份回购

    　　公司5 月发行债券获信用保护工具支持，于5 月31 日成功发行10 亿元中期票据，是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，发行利率6.50%，融资渠道重新打开。公司2022 年上半年已偿还境内外公开市场债券76.49 亿元，合联营公司权益有息负债合计为91.44 亿元，有息负债水平持续保持低位。公司5月份表示将以集中竞价交易方式回购公司股份1-2 亿元，7 月19 日首次回购股份34.75 万股，已回购的总金额为724.21 万元，后续还将在期限内根据市场情况择机回购，彰显公司对未来发展的强大信心。

    　　风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。