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    　　公司发布2022 年一季度报告，实现营业收入187 亿元，同比增长5.9%，实现归母净利润5 亿元，同比下降5.9%。

    　　简评

    　　公司业绩符合预期。2022 年公司实现营业收入187 亿元，同比增长5.9%，实现归母净利润5 亿元，同比下降5.9%，归母净利润下降主要原因为：1）毛利率为19.1%，同比下降1.2 个百分点，2）投资净收益为-0.6 亿元，同比下降138%。

    　　受行业下行及疫情影响，公司一季度销售下滑。2022 年一季度公司实现销售金额311 亿元，同比下滑37.4，实现销售面积315 万方，同比下滑38.3%，销售均价为9864 元/㎡，与去年基本持平。

    　　分地域来看，公司销售集中于江苏省，一季度实现销售金额109亿元，占比35%，销售前五的省份为江苏、浙江、山东、湖南、湖北，该五省累计销售额188 亿元，占比61%，该五省除湖南外，一季度销售均出现大幅下滑，其中浙江销售面积同比下滑62%，而湖南销售面积逆势上升66%。由于公司布局仍以长三角为主，随着需求端刺激政策的陆续推出以及疫情的逐渐好转，预计下半年销售将实现复苏。

    　　租金收入增长亮眼。2022 年一季度公司实现商业运营收入24 亿元，同比提高25.5%，出租物业数量合计126 座，比去年同期增加30 座。项目主要集中于江苏、浙江、安徽地区，该三省合计65 座，可出租面积占比51%，租金收入占比57%。整体出租率96%，比去年同期下滑2 个百分点。公司商业项目同样集中于长三角发达地区，预计下半年可享受到疫情后消费复苏带来的商业红利。

    　　公开市场融资逐步恢复，债务偿还保障度高。一季度末，公司成功发行2.96 亿元供应链ABS，62.32 亿元小公募债券获上交所受理，公司公开市场融资渠道正在逐步恢复。此外，公司于一季度偿还境内外债券46.31 亿元，截至三月底，全年剩余公开市场债务约83 亿元。公司拥有租金收入强劲的投资物业组合，预计全年可产生租金收入105 亿元，对公开市场债务偿还形成有力保障。

    　　维持买入评级和目标价53.04 元不变。我们预计公司2022~2024 年EPS 为5.80/6.23/6.93 元。我们认为全国化布局的商业地产资产使公司在行业下行期愈显优质，其独特的竞争优势和稳健的财务表现将愈加突出，维持买入评级和目标价不变。

    　　风险提示：调控政策超预期；三四线市场严重下滑；疫情反复超预期。