事项:

    公司公布2022 年一季报,实现营收186.8 亿,同比增长5.9%;归母净利润5.1亿,同比减少5.9%。

    平安观点:

    业绩同比略降,未结资源仍充足。公司一季度营收同比增长5.9%,归母净利润同比减少5.9%,净利增速低于营收增速主要因:1)地价上涨而政府限价导致毛利率同比降1.3pct 至19.1%;2)因处置子公司产生投资损失,期内投资净收益为-0.63 亿元,上年同期为1.56 亿元;3)缴纳企业所得税同比增加。期内公司经营保持高效,期间费用率同比降0.1pct 至11.9%,另外无资产减值计提。期末合同负债与预收账款合计值较期初提升5.2%至2,042.7 亿元,为2021 年营收1.2 倍,未结资源依旧充足。

    多因素致销售下滑,投资保持谨慎。受疫情反复、楼市低迷与推盘节奏影响,公司一季度销售金额310.6 亿元,同比降37.4%,销售面积314.9 万平,同比降38.3%;平均售价9,864 元/平,同比增1.4%。楼市承压背景下,公司经营保持谨慎,期内未新增土地,但土储资源仍较多。2021 年末公司合计土地储备1.38 亿平方米,可满足未来2-3 年开发运营所需,且主要分布在最具经济活力和人口密度最高的地区,其中一、二线城市约占总土地储备37%,长三角区域三、四线城市约占总土地储备30%。

    商业地产发展向好,“百城百店”版图持续扩展。尽管受疫情冲击,但一季度公司房地产出租收入22.5 亿元,同比增长24.9%。期末出租物业数量达126 座,总建面1183 万方,可供出租面积712.6 万方,出租率96%。2022 年全年公司计划实现商业总收入105 亿元,新开业吾悦广场及委托管理在营项目25 座。

    财务状况稳健,有息负债规模压缩。期末公司在手现金434.2 亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的217.4%,短期偿债压力较小;净负债率、剔除预收账款的资产负债率为43.9%、70.4%,净负债率维持低位,有息负债853.4 亿元,较年初降低11.1%。一季度公司已偿还境内外公开市场债券46.3 亿元。随着公司积极降低负债杠杆,三道红线指标有望重回“绿档”。期末公司的合联营公司权益有息负债合计为99.11 亿元。

    投资建议:维持公司盈利预测,预计2022-2024 年EPS 分别为5.59 元、5.65 元、5.68 元,当前股价对应PE 分别为5.0 倍、4.9 倍、4.9 倍。楼市承压下政策端有望继续改善,提振地产板块估值,同时公司债务稳健、融资顺畅,开发运营实力优秀,商业地产发展向好,双轮驱动下我们看好公司未来发展,维持“推荐”评级。

    风险提示:1)近期楼市下行压力较大,若后续政策改善力度不及预期,可能影响公司未来规模增长、带来项目减值风险;2)因地价上升与销售限价,未来公司毛利率仍面临下滑风险;3)个别房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力。