事件

    　　3 月18 日晚，公司公告部分董事和高级管理人员将于二级市场购买公司存续的债券，总规模不超过2000 万元。

    　　简评

    　　管理层于二级市场购买存续债券，彰显对公司长期稳定发展的信心。近期受市场情绪影响，公司股债二级市场出现较大幅度下滑，本次部分董事与高级管理人员购买公司存续债券，彰显了其对公司财务状况和发展前景的信心，有助于维护债券二级市场价格和投资人的利益。此外，2022 年以来，公司先后以自有资金完成了对2022 年3 月20 日到期的7.5%境外美元债、20 新控01、19 新城02、17 新城控股MTN001 的提前赎回、回售和到期兑付，本息总计约43 亿元，展现了公司良好的财务状况和充裕的现金流。

    　　积极促销回款，保障现金流安全。2022 年前2 月，公司实现合同销售金额191 亿元，同比减少34.4%。单2 月实现销售金额112亿元，同比减少9.8%，降幅较上月收窄42.9 个百分点，而同期百强房企销售额同比下降47.2%，降幅较上月扩大6.5 个百分点。

    　　这体现出公司强大的运营能力和良好的品牌口碑，以实现在行业下行周期的快速推货去化，公司现金流安全也因此得以保障。

    　　商业租金收入增厚公司安全边际。截至2022 年2 月底，公司持有的已开业吾悦广场115 个，管理输出已开业吾悦广场10 个，开业及在建吾悦广场192 座，分布于全国136 座大中型城市，已初步完成全国化布局，管理规模位居全国第二。2022 年前2 月，公司实现租金收入15 亿元，根据我们的测算，全年可实现租金收入约112 亿，而4~12 月待偿还债券本金约66 亿，租金收入不受资金监管约束，可由母公司直接归集，再次增厚公司安全边际。

    　　维持买入评级，目标价53.04 元。由于行业下行期毛利率下滑和资产减值损失的计提，我们预计公司2021~2023 年EPS 为5.91/6.29/6.87 元（原预测为7.80/9.19/10.34 元）。我们认为全国化布局的商业地产资产使公司在行业下行期愈显优质，其独特的竞争优势和稳健的财务表现将愈加突出，维持买入评级和目标价不变。

    　　风险提示：政策调控超预期导致市场走弱；三四线市场出现显著下滑；疫情反复对线下实体零售造成冲击。