事件：公司发布2022 年1 月经营情况公告，1 月单月实现销售面积79.7万平方米，同比减少57.86%；实现销售金额78.62 亿元，同比减少52.75%。

    　　首月销售下降较多

    　　公司2022 年1 月单月销售金额78.62 亿元，同比去年减少52.75%；销售面积79.70 万平方米，同比去年减少57.86%；销售均价为9864.49 元/平方米，较去年1 月单月销售均价为8797.65 元/平方米，同比增长12.13%，环比去年12 月销售均价8052.71 元/平方米增长22.50%，较去年全年累计销售均价9927.89 元/平方米同比下降0.64%。受春节假期、去年高基数、整体环境等因素影响，公司单月销售下跌明显，但销售均价同比和环比均有所提升。

    　　大部分省份1 月租金收入稳健

    　　公司2022 年1 月实现租金收入共7.59 亿元，是2021 年去年租金收入80.73亿元的9.41%。我们采取1 月出租日31 天/每年365 天作为1 月租金比例基准——8.49%，2022 年1 月实现租金占2021 年全年租金收入的比例较基准高。分省份看，物业数量最多的江苏省该比例为9.1%，略高于基准比例。

    　　广东、重庆、宁夏、辽宁、河南的该比例超出基准较多，这5 个省/直辖市的该比例分别为74.44%、66.14%、48.79%、22.09%、21.24%，主要与这五个省/市的投资物业均为2021 年新开业，基数较低或为主要因素。天津、山东、河北、内蒙古等四个省/市/自治区的该比例超过10%，分别为14.44%、14.11%、11.86%、10.22%。与青海、浙江、安徽、江西、广西、上海、陕西等7 个省/直辖市的该比例较基准低，但相差较小，具体比例分别为8.48%、8.38%、8.36%、8.06%、7.97%、7.84%、7.56%。我们认为大部分省份1 月租金收入比例与基准相差较小，主要与公司运营物业较为稳健有关。

    　　华东区域租金占比过半

    　　从物业数量看，截至2022 年1 月，公司物业数量为126 个，其中江苏、浙江、安徽三个省份分别有出租物业37 个：16 个：12 个，占比达到51.59%。

    　　从租金收入分区域占比来看，华东区域：华中区域：西南区域：西北区域：

    　　华北区域：华南区域：东北区域租金收入占比分别为64.47%：9.03%：7.29%：

    　　6.52%：5.12%：5.00%：2.57%。华东区域的物业数量占比和租金贡献占比双双过半，对公司的出租业务起到支撑作用。

    　　投资建议：公司首月销售同比下降较多，但销售均价同比环比提升。出租业务的1 月收入较2021 年全年的平均水平略有增长。基于行业整体利润率下行和结算速度放缓的考虑，我们将公司2021-2022 年净利润由180.83亿元、206.31 亿元下调至164.02 亿元、185.00 亿元，对应EPS 由8.00 元/股、9.13 元/股下调至7.25 元/股、8.17 元/股，维持“买入”评级风险提示：房屋价格大跌、销售和出租不及预期、宏观经济不及预期