1 月年化租金收入同比增长13%。根据1 月经营公告，公司首次披露月度租金收入情况，22 年1 月，新城含税租金收入、税后租金分别为8.14 亿元、7.59 亿元，按12 个月年化对应97.7 亿元、91.1 亿元，同比均增长13%。税后租金收入较21Q1 月均收入增长27%，较21Q4月均收入小幅下降3%，租金水平整体稳定。截至1 月末，公司累计在营吾悦130 座（115 座重资产+10 座轻资产+5 座轻资产交接），数量上与21 年末一致。新城18-21 年平均每年新获取32.5 座吾悦，21 年下半年轻资产布局提速，在投资端恢复前，预计上半年在商业项目获取仍以轻资产为主。

    　　1 月销售金额同比下降53%，并未以价换量。新城1 月实现合同销售金额78.62 亿元，同比下降52.75%，销售面积79.7 万方，同比下降57.86%，销售均价9864 元/平，同比增长12.1%。1 月行业景气度持续下探，百强房企销售金额同比下降41%，公司1 月销售表现首先受行业影响，也体现出21 年下半年拿地力度减弱后供给端的变化。此外，销售均价同比转正，没有延续21 年年末以价换量的做法，对单月表现也有一定影响。投资方面，在行业基本面未发生好转的情况下，新城在投资端保持谨慎的态度，1 月无新增项目。

    　　盈利预测与投资建议。受合作项目工程进度影响，公司21 年下半年竣工完成率71%，21 年竣工增长7%。我们预计21-23 年公司归母净利润135 亿元、139 亿元、143 亿元，扣非净利润115 亿元、119 亿元、123 亿元，扣非对应6.7xPE、6.4xPE、6.2xPE。参考可比公司，以22年扣非归母净利润对应8xPE 估值给予合理价值，对应42.17 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示。景气度下行，民企风险扩散，影响公司结算及业绩增长。